寧波：探索老小區物業服務提質海曙9個老小區完成物業費提價

　　寧波日報/20**1227

　　昨日上午，記者從全市老舊小區整治改造辦獲悉，海曙區目前已有9個小區完成了物業費提價，不少社區的物業費提價工作也正在醞釀中。

　　今年10月，寧波市住建委聯合市物價局出臺《指導意見》，發布中心城區老舊住宅小區物業服務最低收費標準：即有電梯住房每月每平方米0.70元，無電梯住房每月每平方米0.60元。此次提價就是根據《指導意見》實施的。

　　記者從海曙區住建局獲悉，海曙區目前共有物業住宅項目259個，其中老舊小區98個。物業收費普遍存在標準偏低的情況，收費標準在每月每平方米0.6元以下的物業住宅小區占全區總數的63%。其中，收取每月每平方米0.15元的物業小區20個，每年收取36元至300元不等掃街費的物業小區6個，甚至還有不收費的物業小區3個，只能通過政府補貼和停車費維持基本運營。

　　近年來，由于人工成本快速上漲，水電能源費用的不斷增長，物業企業的經營成本大幅度提高，造成服務品質不斷下降，群眾居住環境及生活體驗受到影響，企業退管情況時有發生，物業公司與居民的矛盾層出不窮，合理調整物業費迫在眉睫。

　　海曙區住建局物業辦相關負責人告訴記者，目前，海曙區已有9個小區完成物業費提價工作?！俺菂^望春街道的天一家園由0.45元提價到0.7元，江廈街道的雙梁小區，南門街道的澄浪小區、萬安小區，鼓樓街道的香榭麗舍、文昌花園都實現0.2元左右的提價幅度;城西高橋鎮的桂花苑、西城春天、八方錦苑提價幅度在0.2元至0.4元?！绷硗?，西門街道的高塘花園正在抓緊開展提價工作，萬安小區也在積極準備新一輪提價工作。

　　物業費提價后，給小區居民帶來了哪些利好?記者為此走訪了海曙區鼓樓街道文昌花園。該小區是1999年交付的老小區，“小區物業費先后漲了3次，從每月每平方米0.3元漲到現在的0.85元?！睒I委會唐主任介紹，文昌花園存在著墻面滲漏、道閘系統失靈、攝像頭未能全覆蓋，以及其他公共設施損壞等問題。在物業費漲價后，物業服務的資金更有保障，陸續更新了道閘系統、補種了綠化、修補了破舊的公共設施，還增設了11個攝像頭，做到了小區主要道路的攝像頭全覆蓋，加強了小區的居住安全系數。漲價后的物業費繳納率達到100%。

　　鼓樓街道辦事處相關負責人介紹，提價是物業管理工作的第一步。到明年年底，力爭街道三分之一的小區物業實現提質提價;再花三年到五年時間，力爭實現整個街道住宅小區物業的優質優價。

篇2：寧波市老小區物業管理補貼考核評價辦法(2008年)

　　浙江省寧波市人民政府辦公室

　　(甬政辦發〔20**〕208號)

　　二○○八年八月二十二日

　　為保障我市老小區物業管理工作的長效運行,提高老小區物業管理的服務質量,根據市政府《關于進一步加強物業管理工作的若干意見》(甬政發〔20**〕131號),制定本辦法。

　　一、本辦法適用于海曙區、江東區、江北區三區在老小區整治范圍內并實施物業管理的老小區。

　　二、本辦法所稱的老小區是由物業服務企業實施管理,管理內容包含公共秩序維護、清衛、綠化、房屋維修等物業管理基本內容,且物業服務企業應收的物業費能基本滿足物業服務企業正常管理支出(最低不低于物業服務企業正常管理支出的70%)的老小區。

　　應收物業費包含:

　　(一)物業管理綜合服務費;

　　(二)物業經營用房租金收入;

　　(三)區政府、街道兩級政府對物業服務企業的補助經費。

　　老小區實施物業管理的,業主委員會應當參照市物業管理協會制定的《寧波市物業管理行業服務等級參考標準》中的第四級標準和《寧波市物業管理行業用工參考標準》與物業服務企業簽定物業管理委托合同,明確服務標準和收費標準;已確定的服務標準明顯高于第四級標準的不在補貼范圍。

　　管理老小區的物業服務企業應根據已確定的服務標準,結合《寧波市物業管理行業用工參考標準》,測定物業服務企業正常管理支出(來自:www.zonexcapitaltr.com),經業主委員會書面同意和區物業辦初審合格后報市建委核準。

　　三、老小區物業管理補貼資金由市建委在老小區整治經費中按10元/平方米的標準提取。

　　四、每個實施物業管理的老小區管理經費計劃補貼額度為0.05元/平方米/月。

　　五、每個老小區的管理經費實際補貼額度由市建委根據計劃補貼額度結合老小區管理業績考核分值,于次年度一次性撥給物業服務企業。

　　管理業績分在90分(含)以上的,按計劃補貼額度的100%劃撥;

　　管理業績分在80-90分之間的,按計劃補貼額度的80%劃撥;

　　管理業績分在70-80分之間的,按計劃補貼額度的70%劃撥;

　　管理業績分在60-70分之間的,按計劃補貼額度的60%劃撥;

　　管理業績分在60分以下的,不予劃撥。

　　六、老小區管理業績分總分為100分,由日?？己朔趾途C合考核分組成,其中綜合考核由市建委組織,為60分;日?？己擞蓞^物業辦組織,為40分。

　　各級物業管理主管部門應當按照市建委制定的《寧波市老小區物業管理考核細則》進行考核

　　2

　　與委托方簽訂規范的物業服務合同,在小區醒目處公示合同約定的物業服務項目、內容及收費標準,每年兩次公示小區公共財務使用情況。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分。

　　投訴處理

　　2

　　公示服務聯系電話,統一受理業主、使用人的咨詢、報修、投訴和費用交納,有規范的投訴處理流程,對業主或使用人的投訴在10天內答復或報有關部門。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分(查閱相關投訴記錄)。

　　便民服務

　　1

　　能提供1種以上特約服務(有償)和1種以上便民(無償)服務。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分。

　　尊重業主

　　委員會

　　2

　　列席旁聽每次業主委員會會議,履行業主委員會作出的合法決議;對小區的公共經費使用上,年前有預算報業主委員會審議,年終有決算報業主委員會確定;在日常管理中,使用1000元以上的預算外公共經費須經業主委員會同意。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分(查閱相關會議記錄和維修費使用情況)。

　　公共區域秩序維護

　　人員要求

　　2

　　秩序維護員佩帶相應標志,身體健康,服裝整潔,精神面貌良好,能正確使用消防器材。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分。

　　門崗要求

　　2

　　每個出入口有專人值班看守(定時開放的邊門除外,但在門口處應有定時開放的告知牌);對進出車輛進行管理和疏導,保持出入口暢通;對進入小區的商販進行勸阻,勸阻不聽的予以登記;對大件物品運出小區時予以登記;對業主的服

　　2

　　樓內地面每周清掃1次;道路地面、綠地每日清掃1次;沿街人行道每日清掃1次以上;明溝每周清掃1次;屋頂每半年清掃1次,天臺、內天井每季清掃1次;公共門、窗等玻璃每半年擦拭1次;天花板每半年除塵1次。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分 (查看現場和清衛記錄)。

　　公共設施保潔

　　1

　　樓梯扶手、欄桿、窗臺每2周擦抹1次;消防栓、指示牌、宣傳欄、信報箱、公共燈具、小品等等每半月擦抹1次;垃圾廂(房)每日清理、沖洗1次。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分 (查看現場和清衛錄)。

　　垃圾收集

　　1

　　生活垃圾集中投放點保持堆放有序,不凌亂;定點收集裝璜垃圾,每3周清運1次。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分

篇3：破解老小區管理難題

中國寧波網訊 本報記者郭靖通訊員王滿江

有統計表明,市三區約有110個有一定規模的老小區。這些小區的物業管理能不能做好,和10余萬戶居民的生活直接相關。最近,海曙區房管處推出的新模式,讓我們看到了破解老小區物業管理難題的一線曙光。

先天不足物業管理起步難
物業公司為啥怕接老小區?原因之一是這些小區底子差,先天不足。新建小區有開發商配置的資金墊底,其中房屋保修費為建筑安裝造價的1%、綠化管理費為綠化造價的10%、初期管理費為小區總投資的0.2%。這些錢老小區沒有。
新建小區配有占總建筑面積0.3%的物業辦公用房和0.4%的經營用房,經營用房出租收入還可以彌補管理經費不足,而老小區配套用房遠低于標準,有的甚至是零。雖然老小區整治中預留了購置經營用房的資金,但額度小,相對于現在的房價無異于杯水車薪。
老小區基礎設施差,容易發生管道堵塞和漏水等問題,維修費用比較高。老小區原來不封閉,有的有幾十個口子,10多年下來住戶已經習慣。物業管理要封閉,他們很難接受,只好多留幾道門,可每多一道門就要多配4名保安,管理成本隨之提高。

收費率低導致惡性循環
最讓物業公司頭痛的是老小區的物業費不僅標準低,還收不上來。新小區收費率一般在70%到80%,好的可達到90%?？衫闲^收費率普遍在50%左右,有些只有20%多?！安唤毁M,如果有原因還好,是我們沒做到位,我們可以改進?！苯浘曃飿I總經理陳向明說,“可大多數人不交費根本就沒什么原因。你三番五次上門,他就是不搭理你?！蔽飿I費收不到,物業公司只好靠壓縮成本,降低服務水平省錢。而服務水平的降低,又使住戶更不愿意交費,結果形成了惡性循環。

海曙區出新招欲解老問題
為了讓物業公司接下老小區這個燙手的山芋,有的區采取了“拉郎配”的方式,物業公司有苦難言;有的區則將新、老小區捆綁招標,硬性搭配,結果新小區住戶不干,因為他們交的物業費要填補老小區的虧損。而物業公司也擔心這樣會影響他們的效益和形象。
作為老小區最多的一個區,海曙在不斷嘗試破解老小區物業管理難的辦法。前年底,海曙成立了經緯物業公司,專門從事整治后的老小區管理,希望通過規模經營緩解經費不足的壓力。至今,這個公司已接手8個小區。從現在的情況看,公司運作尚可維持,但根本問題并未解決。
去年底,海曙房地產管理處首創的“三自”模式開始在迎鳳和云石兩個老小區試點。按照這個模式,老小區將首先成立業主大會,然后由業主自主確定物業服務標準、收費標準和物業公司。讓業主自己定服務、收費標準,更切合老小區的實際,也使住戶對物業管理內容和所要交納的費用心中有底。更重要的是,物業公司由以往行政指派變成了業主自行選聘,業主和物業公司的關系由你要管變成了我請你來管,業主對物業管理的接受度和認可度會明顯提高。由于現在兩個試點小區還沒有開始收物業費,我們還無法判斷新模式對提高收費率有多大作用,但這種思路無疑是正確的。

當然,解決老小區物業管理難題,只是模式創新恐怕不夠,還需要政策上的扶持,比如對老小區“管家”在稅收上給予優惠,盡快到位公共設施維修基金等。(來源:寧波日報)