中海地產寫字樓工程管理的四大做法

　　一、填充墻做法

　　1.女兒墻在屋面建筑完成面以上300mm設置鋼筋混凝土反坎，反坎以上采用頁巖實心磚。在有安裝支架部位的墻體應使用實心磚砌筑。核心筒外走廊采用120mm厚頁巖多孔磚。樓梯間隔墻采用頁巖空心磚。核心筒內墻體均為頁巖空心磚，容重不大于8kN/m3。但在以下部位改用頁巖實心磚：

　　(1)墻厚不大于120mm的墻體；

　　(2)門窗洞口邊至少120mm寬范圍內墻體；

　　(3)埋在回填層內的墻體。砌筑砂漿均為M5水泥砂漿。

　　2.墻厚不大于120mm的墻體，超過3m則需設置腰梁。

　　3.墻體若為幕墻飾面，墻體需考慮在龍骨連接位置設置混凝土梁或柱。

　　4.用水房間（含衛生間、茶水間、清潔間、服務間、廚房、涉水設備房等）的隔墻根部加設C20混凝土帶，同墻寬，高度比完成面高120mm（若衛生間蹲位高出地面，則混凝土帶比蹲位高120mm）。

　　5.所有設備房、水電井在門口處設200mm高、100mm寬C20混凝土門檻，所有設備房加設500mm高、10mm厚防鼠板。

　　6.所有用水房間的找平層砂漿及防水保護層使用1：2水泥砂漿內摻5％防水劑。

　　7.有回填層的房間的砌體墻若在本層室內地面標高以下，則應在本層地面下－0.06m處設置20mm厚1：2水泥砂漿摻5％防水劑防潮層。如果回填部分超過室內地面標高時，必須先將砌體內側模一道防潮層，確?；靥詈髩w不返潮。

　　8.所有磚墻與砼墻或梁交接部位墻體兩側均應在抹灰前沿全長鋪設200mm寬抗堿玻纖網格布（每邊100mm），網孔中心距4mm×4mm，單位面積重量不小于160g/㎡,斷裂強力不小于1250N/㎡，斷裂強力保留率不小于90%。

　　9.地下車庫墻面乳膠漆使用外墻乳膠漆。

　　二、工程做法

　　1.樓地面

　　若樓面有回填層，“鋼筋混凝土樓板清理”和“找平層”在普通房間改為“80mm厚C25混凝土內配Φ6.5@250鋼筋網單層雙向，面層提漿抹光”，在車道范圍改為“120mm厚C30混凝土內配Φ6.5@250鋼筋網單層雙向，面層提漿抹光”。

　　所有穿樓板的管道周邊均用C20膨脹細石混凝土（加水泥用量6%的膨脹防水劑）分兩層填實，套管內用油膏嵌縫，室內管道周邊、地漏周邊250mm寬范圍內砼基層（基層應用1：3水泥砂漿找補平整）上均刷1.2mmJS(Ⅱ型)復合防水涂料并鋪無紡布，沿管道上翻50mm。

　　2.二裝樓面1：（商業區域、商業庫房、餐飲區域、商場入口、辦公入口、商業中庭、商業門斗、商業門廳、辦公門廳、首層大堂、所有電梯廳、商業區域核心筒外走廊、后勤通道、合用前室、物管用房）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)飾面層（由二裝施工）

　　3.二裝樓面2：（非下沉式衛生間、非下沉式淋浴間、開水間、陽臺）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道（由二裝施工）

　　(3)20mm厚1：3水泥砂漿找平層（由二裝施工）

　　(4)1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型），沿墻上翻至完成面以上300mm高，門洞處做至墻外邊線以外200mm（由二裝施工）

　　(5)15mm厚1：2.5水泥砂漿保護層單向拉毛（由二裝施工）

　　(6)飾面層（由二裝施工）

　　4.二裝樓面3：（下沉式衛生間、下沉式淋浴間、廚房）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道（由二裝施工）

　　(3)20mm厚1：3水泥砂漿找平層（由二裝施工）

　　(4)1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型），沿墻上翻至完成面以上100mm高，門洞處做至墻外邊線以外200mm（由二裝施工）

　　(5)15mm厚1：2.5水泥砂漿保護層單向拉毛（由二裝施工）

　　(6)1：6水泥膨脹珍珠巖（由二裝施工）

　　(7)40mm厚C20細石混凝土剛性層內配φb4@250鋼絲網單層雙向，原漿壓光，坡向地漏（由二裝施工）

　　(8)門洞處做至墻外邊線以外200mm（由二裝施工）

　　(9)飾面層（由二裝施工）

　　5.瓷磚樓面1：（空調新風機房、電梯機房、板換間、全熱交換機房、機房走道、值班室、隔油間）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂漿結合層

　　(4)10mm厚防滑瓷磚，水泥漿擦縫（周邊做100mm高?；u踢腳線）

　　6.瓷磚樓面2：（垃圾房、清潔間）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)20mm厚1：3水泥砂漿找平層

　　(4)1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型），沿墻上翻至完成面以上1000mm高，門洞處做至墻外邊線以外200mm（墻面防水保護層做法：刷1mm厚水泥膠漿單向拉毛）。

　　(5)15mm厚1：2.5水泥砂漿保護層單向拉毛

　　(6)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂漿結合層

　　(7)10mm厚防滑瓷磚，水泥漿擦縫（周邊做100mm高?；u踢腳線）

　　7.瓷磚樓面3：（空調制冷機房、空調水泵房、冷卻循環泵房、雨水回收機房、生活用水水泵房、生活水箱間、避難層消防水箱間、柴油發電機房、高低壓配電房、10千伏開閉所、冷凍站、鍋爐房、報警閥間）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)砂夾石回填并按設計要求找坡

　　(3)80mm厚C20混凝土內配φ6.5@200鋼筋網單層雙向，面層提漿抹光，坡向排水溝或地漏

　　(4)1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型），沿墻上翻至完成面以上300mm高，門洞處做至墻外邊線以外200mm（由二裝施工）

　　(5)15mm厚1：2.5水泥砂漿保護層單向拉毛

　　(6)素水泥漿結合層一道

　　(7)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂漿結合層

　　(8)10mm厚300mm×300mm防滑瓷磚，水泥漿擦縫（周邊做100mm高?；u踢腳線）

　　注1：高低壓配電房、10千伏開閉所防水及保護層取消。

　　注2：排水溝做法

　　a.溝側壁采用120mm寬C20混凝土

　　b.20mm厚1：3水泥砂漿找平層

　　c.1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型）

　　d.15mm厚1：2.5水泥砂漿保護層壓光

　　8.?；u樓面（避難空間、卸貨平臺、公共樓梯間）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂漿結合層

　　(4)?；u，白水泥漿擦縫（周邊做100mm高?；u踢腳線）

　　注：避難空間樓面1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型），在鋼筋混凝土樓板面砂漿找補后完成。

　　9.砂漿樓面1：（非機動車庫、儲藏室、空調水井、強電井、送風機房、排風機房、所有人防區域除機動車庫外）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)25mm厚1：2水泥砂漿面層抹平壓光

　　注：人防區域密閉通道視所在位置單獨設計。

　　10.砂漿樓面2：（水管井）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)20mm厚1：3水泥砂漿找平層

　　(4)1.5mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型），沿墻面上翻300mm，門洞處做至墻外邊線以外200mm

　　(5)1：2水泥砂漿面層抹平壓光，向地漏找5%坡度，最薄處10mm

　　11.砂漿樓面3：（機房樓梯間）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)25mm厚1：2水泥砂漿面層抹平壓光，踏步踏面陽角處通長鋪貼50mm寬灰色防滑地磚

　　(4)設置100mm高灰色外墻乳膠漆作踢腳線

　　12.架空地板樓面：（辦公區域核心筒外走廊、辦公區域、消防控制室、衛星電視機房、弱電廣播間、弱電機房、弱電井、進線間）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)網絡架空地板（由二裝施工）

　　(3)自流平樓面：（機動車庫）

　　(4)鋼筋混凝土底板

　　(5)素水泥漿結合層一道

　　(6)50mm厚C30細石混凝土找平，集水坑范圍3m找坡2%，坡向集水坑

　　(7)自流平地坪（做法詳專項設計）

　　13.汽車坡道：（汽車坡道、自行車坡道、首層卸貨通道）

　　(1)鋼筋混凝土底板清理

　　(2)素水泥漿結合層一道

　　(3)50mm厚C30細石混凝土，面層提漿抹光

　　(4)環氧樹脂地坪（做法詳專項設計）

　　三、頂棚

　　1.二裝頂棚：（商場入口、辦公入口、后勤通道兼辦公次入口、商業中庭、商業門斗、商業門廳、辦公門廳、合用前室、所有電梯廳、后勤通道、核心筒外走廊、地下室后勤通道、物管用房、清潔間、辦公區域、衛生間、開水間、陽臺）。

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理平整

　　(2)鋁板或石膏板吊頂（由二裝施工）

　　2.清水頂棚：（商業區域、商業庫房、餐廳區域、餐飲區域、廚房、避難空間、強電井、弱電井、進線間、空調水井、水管井）

　　3.乳膠漆頂棚：（公共樓梯間、機房樓梯間、卸貨通道）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)1：3水泥砂漿找補

　　(3)白色膩子二道磨光

　　(4)白色乳膠漆一底兩面

　　4.膩子頂棚：（各設備用房—“空調制冷機房、空調水泵房、冷卻循環泵房、雨水回收機房、生活用水水泵房、生活水箱間、送風機房、排風機房、空調新風機房、衛星電視機房、弱電廣播間、電梯機房、低壓配電房、高壓配電房、10千伏開閉所、柴油發電機房、板換間、全熱交換機房、冷凍站、鍋爐房、報警閥間等”、隔油間、垃圾房、值班室、非機動車庫、機動車庫、汽車坡道、地下室卸貨平臺、機房走道、儲藏室、所有人防區域）

　　(1)鋼筋混凝土樓板清理

　　(2)10mm厚礦棉吸音板頂棚（由二裝施工）

　　5.保溫頂棚：（具體位置詳設計）

　　(1)擠塑聚苯板保溫層用專用粘結劑粘貼，用尼龍脹管螺釘固定

　　(2)3mm厚抗裂砂漿復合耐堿玻纖網格布一層

　　(3)飾面層

　　注：具體位置、厚度和節點做法以單項設計為準。其中架空層、避難層及其下一層的頂棚須做保溫。

　　6.格柵頂棚：（具體位置詳設計）

　　(1)灰色膩子二道磨光，沿墻下翻至格柵位置

　　(2)格柵吊頂（由二裝施工）

　　四、內墻面

　　1.二裝內墻：（商業區域、商業庫房、餐廳區域、餐飲區域、廚房、商場入口、商業中庭、商業門斗、商業門廳、辦公入口、辦公門廳、后勤通道兼辦公次入口、合用前室、所有電梯廳、后勤通道、核心筒外走廊、物管用房、）

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次打底

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛

　　(4)飾面層（由二裝施工）

　　注：若墻面飾面層為幕墻，則取消抹灰，但高中區電梯廳逃生門周圍600mm范圍內需抹灰。

　　2.二裝內墻2：（衛生間、開水間、淋浴間）

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛

　　(4)自建筑面完成算起700mm高墻面刷1.2mm厚JS復合防水涂料（Ⅱ型）（由二裝施工）

　　(5)防水施工區域刷1mm厚水泥膠漿單向拉毛（由二裝施工）

　　(6)飾面層（由二裝施工）

　　注：淋浴區防水高度為建筑完成面起1800mm高。

　　3.瓷磚內墻：（垃圾房、隔油間、清潔間）

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛

　　(4)10mm厚中檔瓷磚，勾縫劑擦縫

　　4.乳膠漆內墻1：（消防控制室、辦公區域、機房走道、公共樓梯間、機房樓梯間、汽車坡道、地下室卸貨平臺、首層卸貨通道）

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛

　　(4)白色膩子二道磨光

　　(5)白色乳膠漆一底兩面

　　注：卸貨通道自地面起600mm高度以下做?；u墻裙。

　　5.乳膠漆內墻2：（墻面未做特殊處理的各機房—“低壓配電房、高壓配電房、10千伏開閉所、報警閥間、電梯機房、衛星電視機房、弱電廣播間等”、避難空間、機動車庫、非機動車庫、值班室）

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛

　　(4)白色膩子二道磨光

　　(5)自地面起2.8m高度以下墻面刷白色乳膠漆一底兩面

　　注：車庫若有彩色乳膠漆，需專項設計，由二裝施工。

　　6.乳膠漆內墻3（地下室砼柱）

　　(1)鋼筋混凝土柱面清理

　　(2)1：3水泥砂漿找補

　　(3)白色膩子二道磨光

　　(4)自地面起2.8m高度以下墻面刷白色乳膠漆一底兩面

　　7.膩子內墻：（儲藏室、人防功能房間）

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛

　　(4)白色膩子二道磨光

　　注：人防區域密閉通道視所在位置單獨設計。

　　8.清水內墻：（強電井、弱電井、進線間、空調水井、水管井）

　　(1)墻體清理

　　(2)3mm厚1：3水泥砂漿分兩次抹平壓光（僅用于磚墻面，砼墻面無此層）

　　9.隨砌隨抹內墻：（砌體井道）

　　8mm厚砌筑砂漿隨砌隨抹平壓光

　　注：砌體煙道采用此做法，建議優先考慮成品煙道；油煙必須使用成品煙道。

　　10.隔音板內墻：（空調制冷機房、空調水泵房、空調新風機房、冷卻循環泵房、雨水回收機房、生活用水水泵房、生活水箱間、柴油發電機房、板換間、全熱交換機房、送排風機房及其它有噪聲的房間）

　　(1)基層處理刷水泥漿一道

　　(2)7mm厚1:3水泥砂漿打底掃毛

　　(3)6mm厚1:3水泥砂漿找平

　　(4)40mm×50mm防火處理木龍骨雙向@600，內填50mm厚無紡布包玻璃棉

　　(5)10mm厚穿孔礦棉板（穿孔濾＞25%）固定在木龍骨上

　　(6)內墻涂料兩道（接縫之間粘貼拉結帶）

　　注：柴油發電機房隔音板由二裝施工。

　　11.防爆板內墻：（鍋爐房、冷凍站）

　　(1)基層處理刷水泥漿一道

　　(2)7mm厚1:3水泥砂漿打底掃毛

　　(3)6mm厚1:3水泥砂漿找平

　　(4)防爆板

　　五、外墻面（使用部位按設計，幕墻外墻面單獨設計）

　　1.面磚外墻

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹(內摻杜拉絲纖維0.9kg/m3)

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛(內摻杜拉絲纖維0.9kg/m3)

　　(4)水泥膠漿粘貼面磚，水泥細砂漿勾縫

　　2.涂料外墻

　　(1)對基層進行毛化處理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹(內摻杜拉絲纖維0.9kg/m3)

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛(內摻杜拉絲纖維0.9kg/m3)

　　(4)耐水膩子二道磨光

　　(5)外墻涂料一底兩面

　　六、防水工程做法

　　屋面及地下室防水做法參考中海地產成都公司企業標準《防水體系工程做法標準（試行）》執行，本標準不再贅述，僅作補充。

　　1.地下室側壁防水保護層做法

　　120mm厚M5水泥砂漿頁巖實心磚保護墻，每隔3600mm設一個240mm×240mm磚柱，在防水層和保護墻之間留10mm寬縫隙用M5水泥砂漿隨砌筑隨填實。若地下室大于兩層，那兩層以下的保護墻采用240mm厚M5水泥砂漿頁巖實心磚保護墻。

　　2.水池做法

　　(1)水池底板面防水：（消防水池、雨水

回收池、雨水清水池）

　　a.防水鋼筋混凝土底板清理

　　b.1：2.5水泥砂漿找補

　　c.4mm厚聚酯胎II型SBS卷材防水層

　　d.20mm厚1：2.5水泥砂漿保護層抹平壓光

　　(2)水池側壁迎水面防水：（消防水池、雨水回收池、雨水清水池）

　　a.防水鋼筋混凝土墻清理

　　b.1：2.5水泥砂漿找補

　　c.4mm厚聚酯胎II型SBS卷材防水層

　　d.120mm厚M5水泥砂漿頁巖實心磚保護墻,在防水層和保護墻之間留10mm寬縫隙用M5水泥砂漿隨砌筑隨填實

　　e.20mm厚1：2.5水泥砂漿保護層抹平壓光

篇2：寫字樓工程管理概念和組織機構設置

　　寫字樓工程管理的概念和組織機構設置

　　1、寫字樓工程管理的概念

　?。?）保證寫字樓的建筑、配套設備、設施正常運行及客戶安全的使用。

　?。?）提供良好的辦公條件，做好寫字樓配套設備、設施的運行管理及維修保養工作。

　?。?）因工程管理質量及水平提高，使寫字樓的租售亦可增加。

　?。?）因工程設備、設施的保養良好，使辦公效率提高，亦使物業管理的服務質量提升。

　?。?）良好的工程管理，可減少業戶/租客的投訴。亦可維護公司的良好形象。

　　寫字樓工程管理的任務：

　　工程設備管理的主要任務是做好所有系統的設備設施運行維護，并要控制設備運行維護及能源消耗的費用以降低成本。具體來說，就是做好以下工作：

　　1）設備運營 根據實際需要和規定，確保各種設備的準時開啟和關閉。

　　2）設備值班 根據實際需要和規定安排值班。

　　3）設備巡查 分日檢、周檢、月檢、年檢和臨時檢查，檢查應做好記錄，發現故障及時排除。

　　4）設備保養和修理 應根據不同設備的情況制定保養計劃并認真落實。一般設備可由自已保養，重要和復雜的設備可請專業公司來保養。

　　5）能源管理 采取各種先進技術和管理措施節約能源，節省開支，減少浪費。

　　6）資料管理 由專人負責管理土建和設備竣工圖紙、設備維修檔案。

　　7）應急處理 即對突然發生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響較大的設備故障，接到報告后，及時采取應急措施，恢復設備的正常運行。

　　2、工程部組織機構設置