房地產開發工程建設管理工作指引之園建工程

　　九、園建工程

　?。ㄒ唬?、工作要點

　　1、開工前專業工程師必須熟悉項目相關圖紙和合同，組織相關人員召開圖紙會審。

　　2、組織項目組成員、施工單位現場負責人、各施工班組負責人、主要施工員進行交底。交底內容包括：有關的工程管理制度、材料管理要求、樣板先行、工序報驗要求、簽證規定、進度款支付、工程驗收等規定。

　　3、督促施工單位及時辦理甲供材料的申報及乙供材料樣板確認工作。

　　4、督促施工單位結合開盤時間要求做好施工組織設計。

　　5、協調相關單位及時做好場地交接工作。

　　6、對重點工序施工進行旁站監理。

　　7、對黃蠟石擺放等景觀要求較高的要求設計師現場跟蹤。

　　8、對于已完工及時做成品保護。

　　9、中心園林施工時，為避免其他施工單位對園林園建施工的影響、干擾，有利于成品保護，要求對中心園林施工區進行圍蔽。

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　?。?、場地平整、基礎開挖

　?。?）、核對施工單位定點放線，特別是邊界線、標高的控制必須符合設計要求。

　?。?）、土方開挖前，跟有關部門聯系，明確開挖的地段地下是否有管線，并向施工單位交底。開挖時要求施工單位派專人負責指揮，特別是對管線埋設不明確的地方，應先試探后開挖。

　?。?）、根據挖土的深度及土質要求，按規范要求放坡或者用擋土墻支撐。

　?。?）、開挖達到標高后進行夯實，回填土應分層夯實，夯實的密實度達到設計或者規范要求，如果碰到是軟基，必須換填處理或打木樁處理。

　?。?、墊層施工

　?。?）、水泥石粉層　　石粉與水泥必須搗拌均勻，混合物的含水率要達到規范要求（一般用手捏放開后不散為準），攤鋪時應計算出虛鋪的厚度（設計上的厚度是指壓實后），以便壓實層標高過低，要認真檢查標高及厚度。

　?。?）、混凝土層

　　先制模扳，打標高點，每2米一個，監理工程師檢查邊界線、標高、樁高及排水坡度。

　　混凝土澆搗前用水淋濕石粉墊層，監理工程師必須旁站，檢查混凝土標號，澆搗時棒式振動器及平板振動器配合使用。

　?。?、防水層（防水膜或防水毯）施工

　?。?）、材料：檢查是否與設計及驗收樣板要求相符，是否具有產品合格證及出廠檢驗報告。

　?。?）、基層驗收：基層符合設計要求，是否存在石塊、樹枝等針銳物。

　?。?）、防水層搭接（或燙接）是否符合設計要求，注意檢查收水井、駁岸及管線收口處的搭接質量。

　?。?）、保證做好防水層的成品保護，并及時做好防水保護層施工。

　?。?、面層施工

　　由于材料及其鋪裝形式的不同，形成了不同類型的園路及廣場；可分為：塊料面層、碎料面層、步石、汀步、臺階和蹬道等。

　?。ǎ保K料面層

　　材料驗收：石材各種規格必須符合設計要求，是否與樣板相符；

　　砂漿標號符合設計要求，特別注意含水率（用手捏，放手成團，不散開），厚度一般3-6cm。

　　鋪前先確定排水坡度，考慮接口，收口的處理。

　　鋪貼時，必須先挑選石材，通線、砂漿澆拌均勻，先攤鋪砂漿并夯實，在石材底面涂一層水泥膏，再鋪貼；對污染的石材馬上處理，兩天后必須填縫。

　　伸縮縫所留的位臵必須與混凝土墊層的伸縮縫對齊，具體做法按設計要求。

　　對已完成的面層鋪一層濕沙，起養護及保護作用。

　　完工后，要求不積水、不空鼓、縫對齊，縫寬小于1mm，平整度不能大于1mm、接縫高差小于0.5m。

　?。ǎ玻┎蚀u面層

　　材料驗收：磚的規格統一、顏色一致、不起堿，砂或砂漿必須符合設計要求。

　　鋪前控制：確定鋪法，要注意模數，排水方面的坡度，首先用水泥砂漿鋪邊線的波打線，再用砂鋪里面。

　　鋪貼方法：砂的厚度一般為30-50mm，先鋪一層砂，用水沖實后，再鋪；砂的厚度超過50mm，加6%~8%水泥，用中砂填縫。

　　質量要求：縫對齊、平穩、不積水，磚與磚夾緊，縫填滿砂，不出現松動。

　　對已鋪完的面層，覆一層砂。

　?。?）碎料面層

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　　材料驗收：石米的大小應符合設計要求，圓型、光滑、雜色少、大小基本一致，否則要篩過才能用，水泥使用白水泥、黃水泥。

　　配料：先按1：2的黃、白水泥的配合比例混合，澆搗均勻，然后以水泥混合物、石米1：2.5的配比混合澆搗均勻，再適當加水搗拌。

　　攤鋪找平，厚度必須20mm以上，寬度超過3米必須分格，壓實、提漿、滾筒滾壓等反復多次，兩個小時左右后用水洗至露出石米為止，完工后應采取保護措施，防止污染及破壞。

　　質量要求：石米分布均勻，密度達到90%以上。

　?、诓灰巹t板料面層類

　　材料驗收：符合設計要求、樣板要求。

　　冰裂紋的形狀以五變形為主，六變形、四邊形為輔，絕對不用三角形，內角小于90度，外角大于135度，縫不能成直線，不能成十字交叉，每邊長度不等，縫不成直線，鋪時應將平整的一面朝上；以三角形為主的，內角不能小于45度。

　　鋪法：有密縫和留縫，留縫的縫寬為0.8cm~1.2cm，并且勾成凹縫。

　　完工后，表面平整，不積水。

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　　材料驗收：明確設計上要求是卵石還是雨花石及規格，事先必須提供樣品，明確后再大批進貨。

　　鋪時現明確是平鋪還是豎鋪挑選石子：大小基本一致，洗干凈晾干，在已打好的墊層上鋪2-3cm厚的水泥素漿，待素漿稍凝，即將晾干的卵石插入素漿內（平嵌的露出的高度為卵石厚度的1/2，豎嵌的露出的高度為卵石高度的1/3）拍平。待水泥凝固后，用清水將卵石表面上的水泥刷洗干凈；完成后再用30%的草酸溶液洗刷卵石，使卵　　石顏色清新。

　　質量要求：石子大小基本一致，分布均勻，表面平整，不積水，不出現脫落及水泥污染。

　　用無污染的材料覆蓋，定時淋水保養達到14天，并采取保護措施，防止在養護期間受到損壞。

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　　材料驗收：材料的品種、性能、顏色必須符合合同或圖紙要求，有合格證及質檢資料。

　　批蕩貳子粉基層：將基底清理干凈，批一層貳子粉，干后打磨，再批一次，再打磨；要求堅實、牢固，無粉化、起皮和裂縫，陰陽角垂直。

　　涂料，先刷一層底漆，干后再刷二層面料，同一

區域表面效果顏色均勻一致，不出現泛堿、咬色、流墜、疙瘩、砂眼、刷紋，裝飾線、分色線允許偏差1mm。

　　值得注意的是：外墻必須考慮做滴水線，防止可以避免的污染。

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　　材料驗收：材料的品種應符合設計及樣品要求，必須經過防腐、防蟲處理，并提供質檢證明。

　　安裝前，先放線定標高，打龍骨。

　　飾面的木材根據設計要求進行安裝，應采用竹釘固定，釘眼齊平木板，均勻分布。

　　油漆：油漆應根據設計規定的用料，油漆的效果應顏色均勻一致、木紋清楚，無刷紋，不允許出現流墜、皺皮現象。

　　5、對工程進度有較大影響的園建材料，須盡快定板、確板，督促施工單位盡早制訂材料計劃，簽訂購銷合同，落實材料的進場時間，必要時，設專人跟進。

篇2：X地產工程建設施工發電機管理指引

　　某地產工程建設施工發電機管理指引

　　為了加強施工現場發電機使用的管理，結合集團公司的實際情況，擬定本管理指引，供參照執行。

　　一、本指引主要適用于施工現場未開通臨時用電或業主提供電源容量不足，需使用發電機供電的。

　　二、工程部應派專業監理工程師負責發電機的管理：發電機進退場管理臺帳的建立、發電機進場驗收、發電機使用記錄等工作，并在組織架構和崗位職責上予以明確。

　　三、發電機使用的申請、批復管理

　　1、工程現場使用發電機前，應由使用單位提出使用申請及用電方案。

　　2、工程部應根據合同及施工方案的要求進行審查，對發電機用電負荷的大小及性質給予審核，審核要點包括：使用發電機的原因、用電設備清單及其負荷的大小、發電機供電的施工部位、發電機位臵布臵、線路走向布臵等。

　　3、發電機額定功率應與實際負荷相匹配，不得大于實際最大負荷的2倍。

　　四、發電機進出場管理及設備管理

　　1、進場使用的發電機必須具備合法有效的合格證或檢驗合格報告，并經監理工程師驗收后方可進場投入使用。驗收內容應包含發電機合格證或檢驗合格報告、進場發電機與申請書內規格型號是否一致、發電機饋線配電系統的布臵等。

　　2、工程部應建立《發電機進退場臺帳》（見附表一），所有發電機必須登入《發電機進退場臺帳》，并標明發電機規格、型號及進退出場時間、使用部位、使用單位。

　　3、發電機需使用時，開機關機必須經監理工程師同意后方可實施操作，并實時登入《發電機使用記錄》（見附表二）。監理工程師在審核發電機使用時，應復核發電機是否與負荷匹配，巡視發電機的使用情況，嚴禁出現“大馬拉小車”現象。

　　4、發電機設臵應遠離生活區域，發電機排煙管出口應設臵在室外。

　　5、發電機如需與市電同時使用，必須設臵市電連鎖裝臵，嚴禁與市電并列運行。

　　6、低壓發電機應采用三相四線制供電，并采用TN-S接零保護。

　　7、原則上發電機供電半徑不得超過250米。

篇3：房地產開發工程建設管理工作指引之開工模式

　　房地產開發工程建設管理工作指引之開工模式

　　二、開工模式

　　1、開工標準

　　項目首期開工優先施工樣板區包括綜合樓（售樓部）、中心園林、樣板樓、大門、標志塔及其它重要配套如運動中心、學校等；首期其余住宅按照開盤前達到預售形象進度安排施工。

　　2、工期標準

　　開工至開盤工期標準、正常施工工期標準詳見《新項目開盤前工期標準》（*地司管字[20**]第076號）及《工期標準》（*地司管字[20**]第094號）

　　3、搶工措施概述

　　為了確保六個月內開盤，須統籌安排、合理配臵各種資源，如對基礎形式的選用宜綜合評估各項因素，尤其是售樓部、樣板樓棟的基礎宜采用施工周期短，施工難度小的基礎形式。具體措施詳見《加快樣板區工程進度的措施與建議》。

　　對于關鍵且周期長的材料設備如大門、綜合樓外立面的石材、電梯，須提前策劃，必須從簽訂合同、定金支付、跟蹤生產甚至派專人、專項資金至廠家直接解決確保滿足工程進度需要。

　　三、開盤模式

　　1、每期樓宇發售15天前，售樓部及外立面、樣板房及首層大堂、樣板房樓層及以下外立面、銷售電梯及內裝、中心園林等銷售環境、大門、標志塔等重要配套工程、銷售圍擋等必須全面完工，樣板區范圍內全面清洗完成并達星級標準。

　　2、首期主體工程達到當地政府要求的預售標準。

　　四、工程管理基本機制

　　1、樣板先行

　　工程建設實行樣板先行制度。施工樣板未經批準不能大面積施工。詳見《房地產開發建設管理制度》（*地司管字[20**]第056號）

　　第十五條。

　　需做樣板的有：外墻飾面磚、外墻涂料、鋁合金窗、欄桿等；室內墻地面磚、木地板、地暖、內外保溫；室內墻面、天花（吊頂）的扇灰及油漆；大堂、電梯前室的所有裝飾；室外園建裝飾、道路及廣場的鋪裝面層等；室內外磚砌體及批蕩；主體結構的鋼筋及模板；預制構件的安裝等。對于入戶門、木地板、地磚、陽臺欄桿、鋁合金重點是陽臺推拉門、電梯必須做成品保護樣板，經工程部經理驗收批準后方可大面積施工。

　　2、隱蔽驗收

　　(1)需要進行隱蔽驗收的工程

　　集團規定，以下工程須進行隱蔽驗收：巖土工程勘察；工程樁：預制樁、沖孔樁、攪拌樁、人工挖孔樁；基坑驗槽；錨桿；防水工程；

　　模板工程；鋼筋工程；砌體工程；門窗塞縫；墻體保溫；地暖工程；水電線管暗埋和預留；防雷、接地工程。

　?。?）隱蔽驗收程序：

　　詳見工程部工作流程中的《隱蔽工程驗收流程》。隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗收手續或經抽檢仍不合格的不得進入下道工序。

　?。?）隱蔽工程驗收管理與考核，具體按照《房地產開發建設管理制度》（*地司管字[20**]第056號）中的第三章隱蔽工程驗收管理與考核的規定執行。

　　3、旁站監理

　　在以下的工程內容施工時，工程部必須安排技術人員進行旁站監理，并做好相關臺帳和旁站記錄，及時處理并上報施工中的突發事件。須進行旁站的工程：勘探施工、工程樁施工、護壁工程施工、鋼結構吊裝施工、關鍵部位裝修、重要設備安裝、砼澆搗施工、隱蔽工程施工、高邊坡和深基坑土方施工、施工情況和工藝要求特殊的工程以及項目總監理工程師（工程部經理）認為有必要實行旁站監理的工程。

　　4、維權取證（索賠反索賠）

　?。?）對索賠反索賠事件保持高度敏感，前提是熟悉合同關鍵條款，尤其對于停工事件、反復進出場事件、材料人工價格劇烈波動期間、質量安全事故等，一旦發生或潛在發生，必須及時匯報、取證，并與合同管理部密切溝通，共同制定防范措施或處理方案。

　?。?）對于施工單位常規性的不履約行為如管理人員不足、機具設備不足、材料不符、隱蔽工程工藝材料等不合要求、偷工減料、不按圖施工等情況必須及時取證并書面督促整改，不整改的須及時上報，并于合同管理部、預決算部溝通。

　?。?）嚴格執行發文收文簽收手續，及時歸檔工程資料，加強工程檔案文件及各種會議紀要的簽認歸檔管理。

　?。?）嚴禁以會議紀要、施工備忘錄、施工簽證、來往函件等形式進行賠償、補償、獎勵及上調價格。

　　嚴禁各地公司及屬下公司變相以合同形式為不合格單位提供掛靠，使違規經營活動合法化。

　　5、工程建設交流會

　　在工程開工前及開工后，每月召開一次由工程部經理組織全體監理人員和施工單位管理人員以上參加的工程建設交流會。

　　會議紀要經與會各方代表會簽后，3天內報工程技術部、管理中心備案。

　　會議內容詳見《房地產開發建設制度》（*地司管字[20**]第056號）第五條

　　6、現場協調會

　　每周日前，地區公司主管工程領導組織總工室、合同管理部、工程技術部、招投標部、預決算部、材料部、開發部、工程部召開現場協調會，解決工程遇到的問題，同時討論索賠反索賠風險與措施。詳見《房地產開發建設制度》（*地司管字[20**]第056號）第十條

　　7、主要施工單位季度綜合評價

　　每季度初，主管工程公司領導組織工程部、工程技術部、預決算部、合同管理部對參建主體、裝修、園建、鋁合金等主要施工單位進行綜合評價并排名，評價結果經地區公司董事長審批后報管理中心及當地公司招投標部，由管理中心組織合同管理中心進行總體評比并形成專項報告。