某集團公司人員編制管理規定

　　**集團各部門、分（子）公司及項目部的組織結構和人員編制設置應按照以下原則：

　　一、干部編制與其所屬職能科室人員編制

　　干部編制原則：

　?。ㄒ唬┟抗驹瓌t上僅設總經理級管理人員3人（其中：總經理1人、副總經理或總經理助理共2人）。

　?。ǘ┙ㄖ舅鶎倏剖以O置原則上不超過6個，園林公司、裝飾公司所屬科室設置原則上不超過5個，物業公司、項目部所屬科室原則上不超過3個，每科室原則上僅設科級管理人員2人（其中：科長1人、副科長或科長助理1人）。

　?。ㄈ┮怨緸閱挝?，各公司科級以上(含科級)管理干部所占總人數比率限定在其員工總數的5%以內。

　?。ㄋ模└刹吭O置原則上僅設助理。沒有正職的情況下可設副職。

　?。ㄎ澹髠淙瞬艓熘泻髠涔芾砀刹?，不能先任命后培養，不能作為相應級別的管理干部。如正科級現職干部為總經理級后備干部的，只能算科級干部而不能算總經理級，同樣，普通員工為科級后備人才的，不能算科級干部。

　　二、集團公司各部門、分（子）公司現行人員編制

　　總裁辦公室5

　　財務部21

　　人力資源中心14

　　采購管理中心26

　　合同預算一部14

　　合同預算二部11

　　審計一部30

　　審計二部15

　　總經辦22

　　行政部33

　　規劃設計部14

　　投資發展部14

　　技術品管部7

　　營銷企劃部25

　　園林公司49

　　裝飾公司21

　　雨建公司48

　　安徽**公司56

　　黃山**公司39

　　黃山**公司388

　　黃山推廣25

　　**物業公司100

　　總計977

　　三、其他要求

　?。ㄒ唬└鞣郑ㄗ樱┕颈仨毟鶕鲜鲆?，進行本公司的組織結構調整、職務設置和崗位設置調整，并同步完成本公司人事系統軟件中相應設置調整工作。

　?。ǘ└鞣郑ㄗ樱┕颈仨氃诿吭碌娜肆Y源行業指標完成情況的同時向集團人力資源中心上報職務超編人數、人員名單與崗位超編人數、人員名單。

　?。ㄈ┤肆Y源中心將依據本決定精神，對各分（子）公司的組織結構設置、職務設置與崗位設置情況進行監督核查。對于核查中發現的異常問題按《懲罰管理制度》與主要領導負責制落實相關責任。

　?。ㄋ模┮驑I務范拓展或工作量增加需要擴大編制須向人力資源中心申請，由人力資源中心向總裁匯報作出最后決定。

篇2：淺議物業管理標書編制

　　淺議物業管理標書編制

　　隨著物業管理行業愈加規范，企業投標工作頻次增加，參與投標逐步成為企業獲取項目、占有市場份額的主渠道。筆者近期參加了一些評標工作，將業主招標方、企業投標方以及評標方的做法與認識交織在一起，有了一些對企業標書編制工作的思考。

　　招標單位說：標書是說明書，希望看到企業將如何為業主提供管理服務。投標方說：標書是宣言書，它會表明物業管理企業將怎樣為業主提供管理服務，將達到怎樣的水準。評標方說：標書是判決書，通過物業管理企業的表述，使評委看到企業是否能夠實現標書所指的工作。因此說，標書編制的第一環節在于針對性，應針對業主需求、針對項目特點、針對評標人對標書的一些關注點來編制標書，而現存的問題往往是標書針對性不強。

　　俗活說：干活不由東，累死也無功。標書的編制首先要從專業角度去了解顧客需求，分析顧客需求，滿足顧客需求，通過標書讓業主或招標人感到參加投標的企業準確、全面地了解了業主需求。

　　例如近日參加了一個總部大廈的評標工作，評標前業主單位代表在說明中指出，希望擬聘的物業管理公司符合以下幾點：有管理總部物業的經歷；有新技術、新方法的管理手段；有滿足需求的服務特點；有明確的成本計算明細；有企業人員管理的制度和具有一定專業水準的管理服務團隊；有相關經歷的人員；有重視企業自身形象和隊伍素質管理的做法；有突出細節管理的手段與經驗。這些都對企業編制標書起到了指路明燈的作用。遺憾的是參加投標的企業中，有的企業沒有對上述需求做出具體動作，響應性較差，偏差明顯，影響了投標效果。而勝出企業的響應性卻非常突出，不儀把業主的要求變成了方案，寫進了標書，而且還通過創新和發揮來解答業主的問題，使響應性更加突出，實現了通過標書與業主進行積極的互動與交流，產生了共鳴，達到了事半功倍的效果。

　　無論是業主方，還是評標方，對于標書的關注點在于五方面，即標書的整體性，人員配置的符合性，費用核算的合理性，承諾的可行性，對業主需求或項目需求的響應忭。標朽編制的過程很大程度上體現出的是競標企業的專家思想和企業的專業水平。編制好具有專業水準的標書應該注意以下三方面問題：

　　崗位的安排應根據改革法規和行業特點及項目需求而確定。人員的定編應結合崗位的設置，超編設崗與過少配置都將造成不夠事業的印象。

　　費用支出是體現專業水準的重中之重。費用的計算過程是專業素質的體現過程，它與管理品質、投入質量相關。因此，應結合服務標準設計服務程序，制定服務投入量，核算服務成本。

　　服務承諾要具有可行性。在以往的評標過程中，有些企業的承諾過于空泛，而有些企業的承諾又讓人明顯感到難以實現。例如：報修到達時限，十幾萬平米的項目，接報修后三分鐘到達就難以實現；報修返修率為零，難以實現；服務滿意率100%，難以實現；食堂餐飲服務滿意率100%，不可能實現；既然是讓顧客、讓評委、讓外行內行都感覺難以實現的承諾，就會造成失信。因此，承諾要留有余地，要恰到好處。以上問題集中于一點：即通過專家思想體現專業水平。

　　標書中對企業發展的描述針對性要強。要針對所投項目的特點，在標書中整體介紹公司情況的基礎上，重點應該放在相似項目的管理服務方面，目的在于使其體現參照物的作用，使業主更加直觀地感受到企業的管理水平。

　　企業要在項目展示的同時注意理念與做法的展示。理念要適宜并具有一定的超前性，做法要恰當且體現細致管理，要在細微之處下功夫，表現與-般的不同，從而引起注意。有些理念和做法有可能引發一些爭論，只要堅信豐題正確，原則無誤，就要加強對業主和評標方的引導，同時通過對標書內容進一步論述的環節，適度地修改完善，才能取得事半功倍的效果。

　　結合以上四方面的認識，我們應從注意兩人問題著手編制標書：

　　一是知己、知彼、知行情。

　　知己：注意公司經營定位與所投項目的檔次，明確公司擬要采取的經營戰略，并有針對性地結合以往業績，在標書中體現出公司的理念與創新思想、項日管理策劃要點等。

　　知彼：要在接到招標文件之日起注意了解業主、業主需求及項目情況，結合上述做法，首先做好項目現場勘察、答疑等前期工作。注意做好項目特點分析、功能分析、需求分析，注意歸納分析結果，最主要的是將符合應標項目需求的分析分類體現在標書中。

　　知行情：所謂行情，即是在人、機、料、法、環等各個環節中，行業中的相關規定和習慣做法與個性需求。

　　人：人的配置過剩會顯示管理設計有誤，過少則顯得不夠專業或優先進入后調整之嫌疑。只要理由充分，即可自信設置。

　　機：機具配置及前期啟動費用的計取，工作的安排應有前瞻性，否則不僅影響上作的開展，還會影響雙方合作。

　　料：對管理消耗的計劃與準備一定要結合項目的檔次、業主的需求而定，要量入而出，明確標準。

　　法：要明確管理原則，突出制度，要讓業主方通過標書了解到投標方將怎樣實施管理，依據何在。要將掌握的專業法規情況，在標書中索引全面，從而增強招標方的信任感。

　　環：管理的環境建設很重要，特別是企業自身的環境建設直接體現企業素質。因此環境投入不可缺少，部分企業投標中經常以犧牲企業前期開力、管理費支出等方面而贏得中標，一旦中標將給項目后期管理造成困難，或為控制成本，降低了服務檔次，或苦苦支撐，造成企業損失，二者均不可取。在投標時就應明確列支，無論是外行與內行，只有強調有序服務，標準化管理，業主才會接受對于管理環境的建設。

　　二是忌粗、忌虛、忌硬傷。

　　標書編制是嚴肅的事，容不得半點馬虎，但在多次評標中所反映出的問題恰恰就枉于此。編制過程粗、文字組織粗、原則話多、框架語言多、具體描述少、專業淪據少，給招標方或評委的感覺是不專業、不認真、不可信。更有甚者，在報價中出現計算性錯誤、小數點位置上的錯誤、抄用其他標書語言時名稱上的錯誤等等，業內人土稱之為“硬傷”。這一“硬傷”輕則失去中標機會，重則敗壞企業聲譽，影響企業發展，因此要非常注意。

篇3：物業管理招標文件編制須注意的問題

　　物業管理招標文件編制須注意的問題

　　隨著《成都市物業管理招標投標暫行辦法》的實施，物業管理招投標在成都市逐漸興起，據不完全統計，至20**年初，全市通過招投標方式選聘物業管理企業的已達160個項目。

　　通過一年來對本市物業管理招投標活動的參與，現就有關物業管理招標文件編制中應注意的問題談談自己的看法。

　　一、目前物業管理招標文件普遍存在的問題

　　1）對招標項目基本情況的描述過于簡略，各類技術參數和指標不完整。

　　招標文件對招標項目的描述是投標人據已對項目進行評估和編制投標文件的主要依據，也是評標時專家必須了解和掌握的重要數據。但是在相當一部分招標文件中，“項目簡要說明”只僅僅是表明地理位置、總建筑面積、總戶數、容積率、綠地率、有多少個停車位等。而有關項目的配套設施設備、環境條件、投標人必須掌握的各類技術參數和指標則很不完整。據了解，造成如此狀況的原因有二:一是開發商對物業管理不太重視，僅提供一些基本數據就讓相關人員(或代理機構)編制招標文件;二是倉促招標，資料本身就不完整。

　　《成都市物業管理招標投標暫行辦法》規定:“預售新建商品房項目的，應當在取得《商品房預售許可證》之前完成”，但是并沒有明確各類項目在具備什么條件下才能進行物業管理招標。

　　因此，一些開發商為了早日取得《商品房預售許可證》，就“盡可能地將工作做在前面”，在配套設施設備還沒有最后確定的情況下就倉促招標，故無法提供較為詳細的技術參數。還有一種情況是開發商對項目實行總體規劃、分期開發，在進行物業管理招標時，招標人只能提供首期開發物業的數據，但是又要對項目進行總體招標，因此根本就沒有完整的數據。

　　招標項目的技術參數和指標是招標文件的要件之一，不完整的項目信息使投標人很難準確地編制投標文件，盡管“現場勘察”和“答疑”也可以增加對項目的了解，但是對于在建項目而言，“現場”只是一個工地;在配套設施設備尚未確定的情況下，“答疑會”也無法回答相關問題。這種現象實際上損害了投標人的利益，因為在配套設施設備未確定、技術參數和指標的不完整的情況下投標人是無法比較準確地測算出物業管理成本的，如果成本測算偏低，則將造成日后的經營虧損;如果成本測算偏高，又有可能造成因報價高而投標不中。

　　同時，招標項目數據的不完整還影響了評標委員會對投標文件的評審。法律、法規、規章和招標文件是評標委員會對投標文件評審的依據，招標文件提供的情況、數據不完整，使評標委員會成員難以判斷投標文件中的管理服務措施是否適合項目需要;人員配置是否合理;成本測算是否準確等，從而影響了評標的科學性。

　　2）文件前后不對應，評標內容、方法、標準界定不嚴密，缺乏邏輯性。

　　一些招標文件前后不對應，邏輯性較差，例如:有的招標文件在“技術規范及要求”或“投標文件的編寫”中提出了一些要求投標人響應的內容、要求和標準，但是，這些內容、要求和標準在評標內容、評分標準中卻未得到體現，而一些在招標文件中沒有要求的內容卻出現在評分標準中。這種文件邏輯上的矛盾不僅使評標專家無所適從，而且還使招標的擇優性大打折扣。

　　此外，在筆者所見到的不少招標文件中，對評標的方法和標準界定不嚴密，“評分細則”不細，例如:在“評分細則”中只是簡單的標注“好(或合理)得多少分(通常是滿分);一般得多少分(通常是滿分的50%);不好得多少分(通常是0分)”，但是，什么標準是“好、一般、不好”，文件并沒有描述，這一方面增加了評標的難度，另一方面增大了評標中的隨意性。

　　3）技術要求雷同，評分標準缺乏對項目的針對性。

　　為了有利于物業管理招投標的實施，成都市房管局印發了《物業管理招標文件(示范文本)》?！笆痉段谋尽敝饕獮樽≌^的前期物業管理招標提供了招標文件的范本，但是一些招標人和代理機構卻照本宣科，不分物業類型、不管項目特點，一律按照“示范文本”編制招標文件，這就造成了各類物業技術要求雷同，項目的個性需求難以滿足。

　　另外，一些招標文件的評分標準缺乏對項目的針對性，例如:本市曾有一座7萬多平方米的大型、智能化程度較高的辦公大樓進行物業管理招標，但是，在招標文件有關投標人資信的評分標準中，卻沒有突出投標人應具有大型、高智能化辦公樓宇的管理經驗，而僅以管理過普通1萬平方米辦公樓的經驗作為評定管理業績的標準。眾所周知，一座7萬多平方米的大型辦公樓宇和一個1萬余平方米的小型寫字樓不論是在設施設備的配置，還是在對管理服務技術支持的需求上都是有很大的差異的，管理過多個小型辦公樓的經驗并不一定適用于一座大型辦公樓宇。評分標準缺乏對項目的針對性，極有可能造成招標結果違背招標人的初衷。

　　4）評標方法欠規范，影響其合法性。

　　《成都市物業管理評標規則(試行)》規定:“物業管理評標方法一般采用綜合評估法，或者法律、行政法規允許的其他評標方法”，并明確規定:“資信部分、技術部分、商務部分、現場答辯部分評審評分權重比例可以為20:30:30:20 ”。另外，政府采購，財政部令第18號《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》也明確規定:“采用綜合評分法的，貨物項目的價格分值占總分值的比重(即權值)為30~60%;服務項目的價格分值占總分值的比重(即權值)為10%至30%”。以上兩個文件均明確了采用綜合評分法的商務分值(價格分值)的評分權重比例最高為30%。

　　目前成都市對物業管理招投標的評標方法基本上都采用綜合評估法，但是有不少的招標人(其中包括政府采購)并未按文件規定設置評分權重，而隨意將商務分值的評分權重比例提高到35%或40%，甚至更高。

　　物業管理招標是一項服務采購，采用綜合評分法的目的是為了最大限度地滿足招標人的實質性要求，如果招標人決定以價格作為確定中標候選人的主要因素，那么就應該選用最低評標價法。在采用綜合評估法作為物業管理招投標的評標方法的前提下，過分強調商務分值(價格分值)不僅其合法性值得商榷，而且還有可能造成評標結果偏離招標人的實質性要求。

　　二、關于規范招標文件的建議

　　招標文件是招標活動最直接的依據，對招標項目的描述、技術規范及要求、投標人須知、技術響應、評標程序和標準、投標文件格式等項目是其主要的內容，文件內在的邏輯性、完整性、對項目的針對性和合法性是其精髓所在。規范物業管理招投標活動，首先應當規范招標文件的編制。為此，筆者建議通過加強物業管理招標備案的審核來控制和減少招標文件中的不規范、不嚴謹的現象:

　　1）增加對物業管理招標條件的限制。

　　“建住房〔20**)130號”文件和地方行業主管部門的有關文件對完成物業管理招標投標工作的時限做了規定，但是都沒有就物業管理招標所應具備的條件做出界定，由此就出現了前述的招標文件要件不全的現象。為了杜絕這一問題的出現，建議對物業管理招標的前提條件進行規范。

　　2）實行專家審核制度。

　　在物業管理招標備案時，可由行業主管部門安排，在專家庫中隨機抽取2~3名物業管理評標專家對招標文件進行審核，將發現的不規范、不嚴密或有礙公平、公正等的相關內容向招標人(或代理機構)提出，并請其修正;同時，專家還可以根據招標人的實際需求提出相關的建設性意見。

　　通過規范招標文件，將能更好地堅持和貫徹物業管理招標“三公一誠”的原則。

　　參考文獻:

　?、俪啥际蟹慨a局，《 成都市物業管理招標文件(示范文本)》[20**]210號

　?、谥x紹志，《物業管理與招標投標實務全書》，安徽文化音像出版社，20**.11