購買、投資、合并，哪種方式稅負低
氯化公司系煤化集團公司下屬子公司。隨著城市的發展，氯化公司已被居民小區包圍，不僅造成安全隱患、環境污染，同時也不利于企業的擴大發展。根據省、市環保局及市政府要求，氯化公司需限期搬遷。氯化公司新址擬選在某縣境內煤化集團公司下屬子公司“鹽化公司”住地，這就需要取得鹽化公司的土地。鹽化公司是新設立的且在籌建階段，僅有土地及其地上部分建筑物。氯化公司想要取得鹽化公司所有土地及其地上建筑物，大致有三種方式：一是購買;二是投資;三是吸收合并。采用何種方式節稅最多、經濟效益最大，這就需要進行納稅籌劃，選擇最佳方案。
第一種方案：購買
此方案，就是氯化公司購買鹽化公司所有土地及其地上房屋建筑物。采用此方案，完全屬于市場交易行為，應繳納所有相關稅費。鹽化公司屬于出售方，發生了轉讓土地及其地上房屋建筑物行為，按照稅法規定，應繳納營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅。氯化公司屬于購買方，其承受的土地及其地上房屋建筑物，按照稅法規定，應繳納契稅和“產權轉移書據”印花稅。
另外，根據財政部、國家稅務總局《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[20**]175號)規定，如果氯化公司按照《勞動法》等國家有關法律規定政策妥善安置鹽化有限公司全部職工，其中與鹽化公司30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與鹽化公司全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。
第二種方案：投資
此方案，就是鹽化公司將其所有土地及其地上房屋建筑物，以投資入股形式轉讓給氯化公司，為其股東換取氯化公司的股權。采用此種方案涉及如下稅金：
營業稅。根據財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[20**]191號)“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅”規定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物對外投資入股不繳納營業稅。當然也不繳納城建稅及教育費附加。
土地增值稅。按照財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的，一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅”規定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投資入股，可不計繳土地增值稅。
印花稅。鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投資入股，必然辦理財產轉移手續并書立《產權轉移書據》。根據《印花稅暫行條例》(國務院令[1988]11號)第二條規定，雙方應按《產權轉移書據》所載金額萬分之五粘貼印花。
企業所得稅。根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條“企業發生非貨幣性資產交換，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務”規定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物對外投資入股，應當視同轉讓財產，計算財產轉讓所得，繳納企業所得稅。當然，財產轉讓無有所得，則無須繳納企業所得稅。
契稅。氯化公司承受鹽化公司房地產，按照《契稅暫行條例》規定，應繳納4%契稅。
第三種方案：吸收合并
此方案，就是氯化公司將鹽化公司兼并或吸收合并，鹽化公司注銷。鹽化公司(被合并企業)將其全部資產和負債轉讓給氯化公司(合并企業)，為其股東換取氯化公司(合并企業)的股權或非股權支付。采用此方案涉及如下稅金：
營業稅、增值稅及附加。企業合并是轉讓企業產權，即整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，根據《國家稅務總局關于轉讓企業產權不征營業稅問題的批復》(國稅函[20**]165號)規定，轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍，不應征收營業稅。因此，鹽化公司轉讓給氯化公司的土地及其地上房屋建筑物不繳納營業稅及其附加。根據《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(20**年第13號)規定，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。
土地增值稅。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第三條規定，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。因此，鹽化公司可不計繳土地增值稅。
印花稅。在企業合并中，如果氯化公司與鹽化公司辦理財產轉移手續并書立《產權轉移書據》。根據財政部、國家稅務總局《關于企業改制過程中有關印花稅政策的通知》(財稅[20**]183號)第三條規定，企業因改制簽訂的產權轉移書據免予貼花規定，辦理的產權轉移書據可不繳納印花稅。
企業所得稅。如采用此方案，企業所得稅政策留有籌劃空間，可依法進行納稅籌劃。根據財政部、國家稅務總局《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》(財稅[20**]59號)規定，企業重組的稅務處理區分不同條件分別適用一般性稅務處理規定和特殊性稅務處理規定。
一般稅務處理規定：
1.合并企業應按公允價值確定接受被合并企業各項資產和負債的計稅基礎。
2.被合并企業及其股東都應按清算進行所得稅處理。
3.被合并企業的虧損不得在合并企業結轉彌補。
特殊性稅務處理規定：
1.具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
2.被收購、合并或分立部分的資產或股權比例符合本通知規定的比例。
3.企業重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。
4.重組交易對價中涉及股權支付金額符合本通知規定比例。
5.企業重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。
>
企業重組符合本通知第五條規定條件的，交易各方對其交易中的股權支付部分，可以按以下規定進行特殊性稅務處理：
企業合并，企業股東在該企業合并發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業合并，可以選擇按以下規定處理：
1.合并企業接受被合并企業資產和負債的計稅基礎，以被合并企業的原有計稅基礎確定。
2.被合并企業合并前的相關所得稅事項由合并企業承繼。
3.可由合并企業彌補的被合并企業虧損的限額=被合并企業凈資產公允價值×截至合并業務發生當年年末國家發行的最長期限的國債利率。
4.被合并企業股東取得合并企業股權的計稅基礎，以其原持有的被合并企業股權的計稅基礎確定。
如上企業合并中，如果符合上述特殊稅務處理規定條件的，鹽化公司(被合并企業)可不計算轉讓所得或損失，不繳納企業所得稅;反之，則要按一般稅務處理規定，計算轉讓所得或損失，申報繳納企業所得稅。氯化公司兼并鹽化公司，屬于同一控制下且不需要支付對價的企業合并，符合特殊稅務處理規定條件，因此，鹽化公司無須計算轉讓所得或損失，繳納企業所得稅。
契稅。氯化公司兼并鹽化公司，系同一投資主體控制下的合并，兩個公司合并后，原投資主體--煤化集團公司仍然存續。因此，根據財政部、國家稅務總局《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[20**]175號)“兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，且原投資主體存續的，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅”規定，氯化公司承受鹽化公司房地產可不繳納契稅。
通過上述三個方案比較，如果實行第三個方案，無須繳納營業稅、增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、契稅和企業所得稅。顯然，第三個方案節稅最多，現金流出較少，經濟效益最大，應是最佳選擇方案。
篇2：購買、投資、合并，哪種方式稅負低
購買、投資、合并，哪種方式稅負低
氯化公司系煤化集團公司下屬子公司。隨著城市的發展，氯化公司已被居民小區包圍，不僅造成安全隱患、環境污染，同時也不利于企業的擴大發展。根據省、市環保局及市政府要求，氯化公司需限期搬遷。氯化公司新址擬選在某縣境內煤化集團公司下屬子公司“鹽化公司”住地，這就需要取得鹽化公司的土地。鹽化公司是新設立的且在籌建階段，僅有土地及其地上部分建筑物。氯化公司想要取得鹽化公司所有土地及其地上建筑物，大致有三種方式：一是購買;二是投資;三是吸收合并。采用何種方式節稅最多、經濟效益最大，這就需要進行納稅籌劃，選擇最佳方案。
第一種方案：購買
此方案，就是氯化公司購買鹽化公司所有土地及其地上房屋建筑物。采用此方案，完全屬于市場交易行為，應繳納所有相關稅費。鹽化公司屬于出售方，發生了轉讓土地及其地上房屋建筑物行為，按照稅法規定，應繳納營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅。氯化公司屬于購買方，其承受的土地及其地上房屋建筑物，按照稅法規定，應繳納契稅和“產權轉移書據”印花稅。
另外，根據財政部、國家稅務總局《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[20**]175號)規定，如果氯化公司按照《勞動法》等國家有關法律規定政策妥善安置鹽化有限公司全部職工，其中與鹽化公司30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅;與鹽化公司全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。
第二種方案：投資
此方案，就是鹽化公司將其所有土地及其地上房屋建筑物，以投資入股形式轉讓給氯化公司，為其股東換取氯化公司的股權。采用此種方案涉及如下稅金：
營業稅。根據財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[20**]191號)“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅”規定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物對外投資入股不繳納營業稅。當然也不繳納城建稅及教育費附加。
土地增值稅。按照財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的，一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅”規定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投資入股，可不計繳土地增值稅。
印花稅。鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投資入股，必然辦理財產轉移手續并書立《產權轉移書據》。根據《印花稅暫行條例》(國務院令[1988]11號)第二條規定，雙方應按《產權轉移書據》所載金額萬分之五粘貼印花。
企業所得稅。根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條“企業發生非貨幣性資產交換，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務”規定，鹽化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物對外投資入股，應當視同轉讓財產，計算財產轉讓所得，繳納企業所得稅。當然，財產轉讓無有所得，則無須繳納企業所得稅。
契稅。氯化公司承受鹽化公司房地產，按照《契稅暫行條例》規定，應繳納4%契稅。
第三種方案：吸收合并
此方案，就是氯化公司將鹽化公司兼并或吸收合并，鹽化公司注銷。鹽化公司(被合并企業)將其全部資產和負債轉讓給氯化公司(合并企業)，為其股東換取氯化公司(合并企業)的股權或非股權支付。采用此方案涉及如下稅金：
營業稅、增值稅及附加。企業合并是轉讓企業產權，即整體轉讓企業資產、債權、債務及勞動力的行為，根據《國家稅務總局關于轉讓企業產權不征營業稅問題的批復》(國稅函[20**]165號)規定，轉讓企業產權的行為不屬于營業稅征收范圍，不應征收營業稅。因此，鹽化公司轉讓給氯化公司的土地及其地上房屋建筑物不繳納營業稅及其附加。根據《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(20**年第13號)規定，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。
土地增值稅。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第三條規定，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。因此，鹽化公司可不計繳土地增值稅。
印花稅。在企業合并中，如果氯化公司與鹽化公司辦理財產轉移手續并書立《產權轉移書據》。根據財政部、國家稅務總局《關于企業改制過程中有關印花稅政策的通知》(財稅[20**]183號)第三條規定，企業因改制簽訂的產權轉移書據免予貼花規定，辦理的產權轉移書據可不繳納印花稅。
企業所得稅。如采用此方案，企業所得稅政策留有籌劃空間，可依法進行納稅籌劃。根據財政部、國家稅務總局《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》(財稅[20**]59號)規定，企業重組的稅務處理區分不同條件分別適用一般性稅務處理規定和特殊性稅務處理規定。
一般稅務處理規定：
1.合并企業應按公允價值確定接受被合并企業各項資產和負債的計稅基礎。
2.被合并企業及其股東都應按清算進行所得稅處理。
3.被合并企業的虧損不得在合并企業結轉彌補。
特殊性稅務處理規定：
1.具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
2.被收購、合并或分立部分的資產或股權比例符合本通知規定的比例。
3.企業重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。
4.重組交易對價中涉及股權支付金額符合本通知規定比例。
5.企業重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。
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企業重組符合本通知第五條規定條件的，交易各方對其交易中的股權支付部分，可以按以下規定進行特殊性稅務處理：
企業合并，企業股東在該企業合并發生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對價的企業合并，可以選擇按以下規定處理：
1.合并企業接受被合并企業資產和負債的計稅基礎，以被合并企業的原有計稅基礎確定。
2.被合并企業合并前的相關所得稅事項由合并企業承繼。
3.可由合并企業彌補的被合并企業虧損的限額=被合并企業凈資產公允價值×截至合并業務發生當年年末國家發行的最長期限的國債利率。
4.被合并企業股東取得合并企業股權的計稅基礎，以其原持有的被合并企業股權的計稅基礎確定。
如上企業合并中，如果符合上述特殊稅務處理規定條件的，鹽化公司(被合并企業)可不計算轉讓所得或損失，不繳納企業所得稅;反之，則要按一般稅務處理規定，計算轉讓所得或損失，申報繳納企業所得稅。氯化公司兼并鹽化公司，屬于同一控制下且不需要支付對價的企業合并，符合特殊稅務處理規定條件，因此，鹽化公司無須計算轉讓所得或損失，繳納企業所得稅。
契稅。氯化公司兼并鹽化公司，系同一投資主體控制下的合并，兩個公司合并后，原投資主體--煤化集團公司仍然存續。因此，根據財政部、國家稅務總局《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》(財稅[20**]175號)“兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個企業，且原投資主體存續的，對其合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅”規定，氯化公司承受鹽化公司房地產可不繳納契稅。
通過上述三個方案比較，如果實行第三個方案，無須繳納營業稅、增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、契稅和企業所得稅。顯然，第三個方案節稅最多，現金流出較少，經濟效益最大，應是最佳選擇方案。
篇3：營改增對房地產企業流轉稅稅負的影響與措施建議
營改增對房地產企業流轉稅稅負的影響與措施建議
摘要：20**年11月16日，財政部和國家稅務總局印發《營業稅改征增值稅試點方案》(財稅[20**]110號)，營改增試點范圍擴大到房地產業、建筑業、金融業以及生活服務業。根據財稅【20**】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的指示，房地產開發企業小規模納稅人、一般納稅人的老項目(20**年4月30日前)可以選擇采用簡易計稅辦法計算繳納增值稅，增值稅的征收率為5%。采用一般計稅辦法的，適用稅率為11%。營改增對房地產企業的稅負與經營成果產生了一定的影響，本文將結合計算分析，對房地產企業的應對措施提出建議。
關鍵詞：房地產;營改增;影響
中圖分類號：F810.42
文獻識別碼：A
文章編號：1001-828*(20**)004-0-02
一、研究背景
20**年11月16日，財政部和國家稅務總局印發《營業稅改征增值稅試點方案》(財稅[20**]110號)，隨著該方案的實施，我國大部分的行業都邁進了營改增的行列。該方案的實施能夠有效地規避重復征稅的問題，且能夠完善我國的稅制以及降低稅負，促進我國第三產業的發展。有較多的專家對營改增后的企業稅負做出研究，得出的結論多是營改增后企業稅負不變或稍微下降，這也初步達到了營改增的目標。但是由于部分行業牽涉范圍較廣，營改增會有一定的難度，20**年印發的營改增方案中并不包括，如房地產行業、生活服務業等。經過一定時間的實踐經驗，終于在20**年5月1日起，營改增試點范圍擴大到房地產業、建筑業、金融業以及生活服務業。這意味著，從這個時點開始，我國全部的行業都進入營改增試點范圍。目前已經存在的關于營改增的研究文獻中，專家學者研究的內容多是從兩個方面進行分析：一方面從宏觀角度展開研究，主要包括營改增對宏觀經濟、國家政策、國民收入等方面的影響;另一方面從微觀角度展開研究，主要涉及營改增對某行業或者某企業的一些相關經濟數據的影響，如營改增對企業稅負、企業投資、企業財務效益等方面的影響。
本文將根據稅收理論、我國稅法政策以及稅費的計算方式對房地產企業在營改增后的流轉稅稅負進行分析，研究營改增稅制改革對房地產企業的稅負影響，最后對企業應當采取的措施提出適當建議。
二、營改增對房地產企業流轉稅稅負的影響
1.營改增后房地產企業采用簡易計稅辦法計算增值稅
營改增前，房地產企業銷售不動產應當按照5%的稅率計算繳納營業稅，假設城建稅的稅率為7%，企業銷售收入用字母T表示，則營改增前流轉稅稅負為T*5%(1+7%+3%+2%)，可以簡化為5.6%T，也就是說在營改增前，房地產開發企業的流轉稅稅負為銷售收入的5.6%。
營改增后，根據財稅【20**】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的指示，房地產開發企業小規模納稅人、一般納稅人的老項目(20**年4月30日前)可以選擇采用簡易計稅辦法計算繳納增值稅，增值稅的征收率為5%。假設其他條件不變，則營改增后流轉稅稅負應為T/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)，簡化后約為5.33%T，也就是流轉稅稅負為銷售收入的5.33%，比營改增前降低了4.82%。
2.營改增后房地產企業采用一般計稅辦法計算增值稅
營改增前，房地產企業一般納稅人同樣按照5%的稅率計算繳納營業稅，因此房地產企業一般納稅人在營改增前的流轉稅稅負同為5.6%T。
營改增后，根據財稅【20**】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，房地產企業一般納稅人的適用增值稅稅率為11%，上*業建筑服務的適用稅率同為11%，金融服務的適用稅率為6%。假設用字母I代表企業當月可以抵扣的進項稅額，則流轉稅稅負可以用下述式子表示：(T/(1+11%)-I)*11%*(1+7%+3%+2%)。假設營改增前后的流轉稅稅負不變，也就是說(T/(1+11%)*11%-I)*(1+7%+3%+2%)=5.6%T，簡化后可以得出：I/T≈4.9%。由此得出?Y論，當企業當期可以抵扣的進項稅占當期銷售收入的比值可以高于4.9%的時候，營改增后的流轉稅稅負有所下降，反之營改增后的稅負不降反升。因此當房地產企業采用一般計稅方式計算增值稅的時候，應當注意提高當期可抵扣進項稅額與銷售收入的占比。
三、營改增對房地產企業凈利潤的影響
1.營改增后房地產企業采用簡易計稅辦法計算增值稅
營改增對房地產企業凈利潤的影響主要體現在對銷售收入的影響與對稅金及附加中流轉稅的影響上。房地產行業計算凈利潤的公式中，主營業務收入主要是銷售不動產的收入，主營業務成本主要是土地成本，費用主要是三個期間費用，稅金及附加中會涉及增值稅的計算與附加稅費的計算。由于營改增對其他收入或利得項目影響很小，因此在本次研究中不予討論。假設企業凈利潤以P表示，收入以T表示，土地成本以C表示，期間費用以F表示，則營改增前企業凈利潤可以用以下公式1表示：P=[T-C-F-5.6%T)]*(1-25%);營改增后企業凈利潤以下述公式2表示：P=[T/(1+5%)-C-F-T/(1+5%)*5%*12%]*(1-25%)。公式1減去公式2可以得出結果約為3.37%T。因此，只要T大于0，也就是企業銷售收入為正數，則營改增前的凈利潤比營改增后的凈利潤大。
2.營改增后房地產企業采用一般計稅辦法計算增值稅
如企業在營改增后被認定為一般納稅人且對項目采用一般計稅辦法計算繳納增值稅，則我們可以做出以下分析。營改增前企業的凈利潤以公式1表示：P=[T-C-F-5.6%T)]*(1-25%);營改增后企業凈利潤以公式3表示：P=[T/(1+11%)-C-F-(T/(1+11%)*11%-I)*(1+12%)]*(1-25%)。使公式1等于公式3可以得出結果：I=13.76%xt。由此可以得出結論，當企業當期可以抵扣的進項稅額等于銷售收入的13.76%時，營改增前與營改增后的企業凈利潤是相等的;當企業企業當期可以抵扣的進項稅額大于銷售收入的13.76%時，營改增后的企業凈利潤比營改增前大，反之亦然。
四、房地產對營改增的應對措施與建議
1.??化企業發票管理
根據上文研究的數據，我們可以得出結論：營改增后房地產行業增值稅一般納稅人若采用一般計稅辦法，進項稅額對于當期流轉稅稅負的影響是比較大的。而進項稅額可以抵扣的前提是取得合法合規的抵扣憑證，對房地產企業而言，大部分合法合規的抵扣憑證就是專用發票。這對房地產企業提出了一個新要求：根據增值稅專用發票的管理辦法進行發票管理。房地產企業應當對本企業的財務人員傳達發票管理的重要性并對員工進行系列培訓，要求采購部門在采購過程中必須取得專用發票、財務部門在規定的時間內需要進行進項發票的認證、稅款計算的員工在計算增值稅時采用正確的計稅方法等。
2.對財務人員進行專業培訓，提高專業技術水平
對于基層財務人員，營改增以前房地產行業以及其上下*業均征收營業稅，因此其長期以來都僅接觸營業稅的業務，對增值稅的理解與掌握存在一定的難度。且營業稅與增值稅在稅基、稅款計算與稅款征收等方面都存在著一定的差異，由此看來，房地產行業原有的財務人員在營改增進程里面臨的困難是比較大的。對于財務管理人員，營改增不僅僅是改變企業征收的稅種改變了，由于營業稅與增值稅存在著本質上的區別，不管是從稅務管理還是稅收籌劃的角度，企業的管理人員都不能沿用以前的管理體系，隨著營改增的進程，企業財務管理者應當制定一套全新的適用體系，這對企業財務管理人員的專業水平提出了較高的要求。房地產企業應當對員工提供相應的培訓，強化財務工作人員的專業知識，提高財務工作人員的技術水平，避免產生不利影響。
3.制定合理的稅務管理方案
營業稅與增值稅有著本質上的區別，營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，兩者稅基不同。由此可知計算稅款的方式也不同，營業稅的銷售收入是含稅收入，而增值稅的銷售收入是不含稅收入。兩者征稅機關不一致，營業稅是在地稅局申報繳納的，而增值稅時在國稅申報繳納的。因此，房地產企業以前適用營業稅的稅務管理方案不能夠再用于增值稅上，企業財務管理人員需重新制定一套適用于增值稅的稅務管理方案。而增值稅的管理中，最關鍵的一環是控制企業的進項稅額。由上述數據分析可知，進項稅額影響企業的稅負與企業凈利潤。因此，企業的稅務管理方案不應當僅僅涉及財務部門，而應當涉及采購以及銷售部門，甚至是整個企業。盡可能地抵扣進項稅額將能夠降低企業的稅負。
五、結語
由于營業稅與增值稅之前存在的差異，營改增對一直征收營業稅的房地產企業的沖擊和挑戰是比較大的。營改增不僅影響房地產企業的流轉稅稅負與經營成果，還對企業財務人員和企業稅務管理提出了較高的要求。為了避免營改增帶來的不利影響，房地產企業必須提高企業財務人員的專業水平與重新制定適用于增值稅的稅務管理方案。
參考文獻：
程雙華.淺談營改增對建筑企業財務管理的影響[J].會計師，20**(3).
汪波.如何應對即將實施的房地產行業營改增[J].中國總會計師，20**.
嚴榮，顏莉，江莉.“營改增”對上海房地產業的影響研究[J].上海經濟研究，20**.