建筑裝飾企業可持續發展之路
正如中國建筑裝飾協會常務副會長徐朋所說，資本市場是市場體系中最重要的環節之一。中國建筑裝飾行業近年來一直都在研究行業的可持續發展問題，注重貫徹國家關于節能環保等方面的要求，注重提高行業的技術水平，但是卻忽略了對融資和上市的研究。蘇州金螳螂建筑裝飾股份有限公司的成功上市給建筑裝飾行業帶來了很大的震撼，業內均認為，建筑裝飾行業也必須充分認識融資和上市的重要性，必須掌握這方面的操作技巧，才能做到行業的可持續發展。
在中國建筑裝飾協會六屆二次常務理事會召開之際，中國建筑裝飾協會組織了中國建筑裝飾行業可持續發展--企業融資與上市論壇。本版將各家觀點紀要如下，以期為業界人士提供有益的啟發。
中國建筑裝飾協會常務副會長徐朋：資本市場是市場體系中最重要的環節之一
幾年來，中國建筑裝飾行業一直在研究和實踐可持續發展的問題，不斷在貫徹執行國家節能和環保的要求，提高行業的技術水平，其目的在于提高行業的可持續發展能力。
幾年來，我們不斷探索如何開拓國際市場，充分利用兩個市場、兩種資源尋求行業更大的發展空間，這也是在探索行業可持續發展問題。這些年來，我們的會員企業，無論是研究行業的發展戰略，還是研究企業文化，都是緊緊扣住了可持續發展的主題，但是，我們忽略了對融資和上市的研究。金螳螂企業的成功上市對建筑裝飾行業是具有震撼力的，是對我們行業可持續發展的一大貢獻，許多企業開始充分地重視融資和上市這項工作。目前，我們行業出現了一個新的可持續發展的局面，就是大家更重視融資和上市工作的業務研究。所以就當前來講，盡快地提高我們對資本市場的認識，提高我們對資本市場的操作能力，掌握一些必要的操作技巧，就成為我們行業面臨的問題。
在市場經濟條件下，資本市場是企業生存很重要的物質條件，也是可持續發展的重要保障，資本市場又是調整國企改革結構，優化資源配置的重要經濟杠桿之一。國際和國內經濟發展的經驗，都充分證明資本市場是市場體系中最重要的環節之一。
在市場經濟條件下，合格的企業家，必須對資本市場有一個準確的認識，并能夠把握其市場的規模，充分利用資本市場給我們提供的條件推動企業健康可持續發展。我們初步估計，建筑裝飾行業去年整個行業的產值有1400億到1500億元，我們進入資本市場將有巨大的潛力和更大的發展空間。
金融投資界專家、中投圣泉投資管理企業合伙人潘小夏：企業的上市之路如何走
企業為什么上市，在哪里上市?企業的發展大致有幾個過程，創業初期，企業的高速成長期，企業上市成為一個企業期。上市本身是一件大事，所以大家要仔細掂量，考慮你的業務結構，你的業務形態是否適合上市。
上市是個比較艱苦的過程，企業上市以后將形成一個基礎，從好的方面來說，你自己的財富發生了一個質的變化。上市要符合監管，對公司的要求更嚴格，簡單說就是，你自己要在各個方面做好準備。上市并不完全是創業，企業上市后，要接受社會的監督和政策法規的監督，變成一個公眾公司，利弊自己要考慮好。
企業在哪上市?在20**、20**、20**年，國內股市比較低迷，民營企業在國內上市受到種種限制。在過去兩年多的時間里，我們有27家公司在納斯達克上市，整個市值有300多億美元。20**的下半年開始，國內的市場非常好，金螳螂公司的老板，在此時做了一個很好的選擇?？傊?，上市的場所選擇，一個是國內上海交易所，還有一個是美國。
英國三i集團王岱宗：民營企業的融資途徑
企業融資的目的應該非常清楚，融資的途徑大概有以下幾種，一是債務融資，一是債權融資。理論上講，優先考慮的應該是債務融資，債務的成本是最便宜的。為什么這么多企業都是要做風險投資，引進投資，也就是股權投資?這有三方面的原因，第一，債務的融資，對中小型企業來講機會并不多，政策性比較強。第二，債務融資是銀行給你貸款，銀行只能給你資金，并不能給你帶來其他的價值。如果是一個股權投資人，他進入你的企業，他跟你的利益是一致的，他就會想辦法把企業做好。第三，股權投資可以把企業的價值體現出來。
股權的融資，主要分兩個形式，一個是私人股權，另一個是公開市場發售(IPO)，關于上市，潘總已經講了很多，我著重介紹私人股權投資。天使投資為小于2百萬美元的投資，風險投資在2百萬-1千萬美元之間，成長型投資，大于1千萬美元。
第一類，你有一個商業計劃書，有一個好的點子，朋友或專門從事早期投資的一些人，在你什么東西都沒有的情況下，給你錢，這叫天使投資。
第二類是風險投資，各式各樣的基金，他們注重的是你的企業達到了一定的規模，至少有收入，有固定市場，還有利潤，但你還需要一筆資金，他來投資，占你的20%或30%的股份。企業小的時候，風險就大，投資人的風險也就大，因此他必須尋求更大的回報。
第三類是成長型的基金，成長型的基金盤子比較大，每一單投資額必須要達到4500萬美元以上。所以成長型投資，越往后投資額就越高，承擔的風險相對較小，尋求的回報率稍微小一點。
企業是怎么盈利的?投資企業作為投資人通過兩個途徑獲利。第一，企業自身成長，自然就獲利，成長是關鍵的因素。第二，推出時的溢價，投資人投資到你企業，必定要尋求退出，絕大多數投資人在企業待的時間不會很長，在中國市場一般是三年，尋求短期的投資回報，時間待的長會影響投資回報。
國內的股權投資，一般都是為期三年的投資項目，獲利在3倍左右。私人股權的要求是，一、企業要有規模，二、成長型，三、退出途徑，四、回報率，五、保護條款。企業應該注意的是，一、投資人的背景和實力，二、價格，三、在國內的項目經驗，四、合作的態度和理念，五、除資金以外，你的股權結構，也就是管理架構要讓投資人清楚。這樣做對今后的融資上市會有所幫助。
易凱資本有限公司首席執行官王冉：中小企業如何有效利用外部資本
作為一個投資銀行最后的決策是什么?在企業成長的過程中，銀行真正在哪些方面為企業提供服務?說到底，銀行其實是跟企業手拉手共同邁上一個新臺階。從某種意義上說，投資銀行在跟客戶一起成長的過程中，也一定會獲得好的回報。
今天簡單講一下，市場上的企業家普遍遇到的困惑和問題。市場上有一些關于引進投資的誤解，第一，有的企業家說，我不缺錢。他在發展過程中，覺得現在我并不需要融資。我覺得，其實很多時候，引進外面的資本，最重要的目標，是讓資金實力有一個提升，更好地擴展市場。另外一個要考慮的因素，是通過外力，把你的基礎打好。這些問題只有借助外力才能夠獲得比較好的解決，這是非常重要的一方面。另一方面，上市以后最大的感受是什么?其實對企業來說，別人進來了，就可以知道自己價值是多少?你自己怎么體會，未來的銷售增長是樂觀還是悲觀，你的價值是如何確定的，借助風險投資，借助IPO，你的價值可以得到相對的定價。作為老板，作為企業的股權持有者，真正的價值也能夠得到體現。第三個方面，企業發展以后，有可能會因為一個錯誤，讓你辛辛苦苦的成果付之東流。引進外部的投資人除了給你帶來資金，給你確認自己的價值之外，還能夠幫助你減少犯大錯誤的機會，讓企業在發展的大道上穩步前進。第四個方面，中國很多的行業都面臨行業整合，行業結構不合理，過于分散的問題。在大多數特別是涉及消費品和消費者服務的行業，我們看到的是市場高度分散，高度分散的市場一定會出現整合，如果不是今天，那么一定會是明天，這種現象是不會長期持續下去的。家裝行業發展到今天，其實行業普遍存在著不大、不強、不富的問題，是有很大的整合空間的。作為企業家，總是希望有回報，要真正實現回報，有兩個方法，一個是上市，另一個是并購交易，賣給行業巨頭。
站在投資人的角度，站在資本的角度，他們希望在你身上看到什么?資本市場其實有他的有色眼鏡，他要自己獲得回報，這個時候他要了解他想投資的是什么企業。從大的方面里講，第一，他希望看到你所處的行業，是一個確實有潛在增長空間和潛在規模的行業。第二，你是在這個行業里面，有潛在規模和潛在增長性的企業。更有可能給他帶來回報，所以他要看企業的核心競爭力，包括你的團隊，包括你開拓新市場的能力，他要看到企業本身的獨特性。
隨著中國企業技術越來越成熟，生產制造能力越來越成熟，在很多領域企業都開始都走中低端市場，然后，一點一點地滲透到中高端市場，替代原本進口，依靠外資公司的行業，所以這樣的企業，具備消費升級的概念，能夠在中國消費升級的過程中獲益，會受到投資人的青睞。對企業來講，現在確實是一個融資的最好時機，有一點希望大家記住，不要讓你的具體運作上的枝節問題影響資本戰略的決策。每個
企業都會有運營上的問題，但是當你想，要不要融資，要不要上市的時候，你要去日常的運營里邊把自己抽出來，站在更高的高度，看怎么做對企業的長期發展更有利。
瑞士銀行董事張瓊：企業融資的目的、途徑及程序
在考慮融資之前，企業經營者需要問自己的是，需要不需要融資，融資要達到什么目的。
談到融資，有幾個比較重要的信息，大家可以看到，中國的公司是越來越多的通過私募的方式來募集資金，每年的增長率都超過100%。而且大家熟悉的企業都走過這么一步，這些企業都是在發展到一定階段的時候找到基金，在上市之前先募集一些資金來幫助公司不斷壯大自己，超過自己的競爭者，達到上市的要求，然后再去上市。跟私募打交道的時候，幾個大的問題作為企業的管理者需要首先考慮清楚。
在跟私募資金談之前，企業要問自己在資金方面到底有沒有需求。有的企業確實是非常高速的發展期，對資金需求也很高，如果你符合這種現狀，可以進行這面的考慮。
第二個需要考慮的是估值，你不論是募集資金還是股權融資，都存在定價的問題。定什么樣的價錢去融資，才不會賤賣了自己的企業，這是企業要考慮的，這個方面財務顧問可以幫助企業來做一個決定，這是一個比較重要的問題。其次，在私募資金的時候，投資者通過什么樣的股權結構來做股權基金，對經營管理者是比較重要的，這決定了你轉讓多少股權給別人，有多大的發言權，而且還決定了募集資金能不能一步到位。
私募融資實際上有兩大類投資者，戰略投資者和財務投資者。財務投資者主要的目的是掙錢，在中國很多是財務投資者，他們關心的是我能掙多少錢。在經營管理上，他們畢竟不是這個行業的專家，他們對日常的經營參與的愿望，對公司的管理比較關注，會派一些董事來對財務進行把關。這類投資者他們除了給公司帶來資金之外，在管理方面也給了公司很大的幫助。
在私募的具體操作當中，都有哪些具體的工作要做?總的來說，有幾方面的工作要做，投資者需要了解公司的情況，包括公司的組織架構，公司以前的重大合同，公司過去的財務表現，公司需要在這方面做一些準備工作。另外，雙方要定價，要估值。中國很多事情是涉及審批的，如果有投資者是國外的基金，或者是國外的企業的話，審批就更嚴格。
從20**年到20**年，中國企業很多都是到香港去募集資金，募集資金的金額也是成倍增長。對中國政府來說，這也成為一個問題，越來越多好的企業都到了海外市場，而不是選擇國內的股市。因此，目前中國政府鼓勵公司在國內上市。真正好的公司，應該是在公司遠遠超過標準的時候再去上市。我們觀察，上市企業，實力比較低的機構投資者不太愿意投資，小公司的投資者都是散戶，散戶的投機心理比較強，他們經常是很快地進出，買賣公司的股票，散戶實際上對公司的股價是比較不利的。我們通常跟公司建議，如果真正是好的企業，高增長的行業，高增長的企業，盈利也是非常健康的，早一年和晚一年上市是沒有區別的，應該有了足夠認識再去考慮上市。
“金螳螂”建筑裝飾股份有限公司董事長倪林：企業上市后的機遇和責任風險
股票的發行上市使公司成功跨入資本市場，為企業的進一步發展架設起更寬廣的平臺。其深遠的積極意義可以體現在以下幾個方面：
一、成功上市募集了資金，有助于擴大企業規模，壯大企業實力，提升企業的核心競爭力
企業上市對企業的發展來說是做乘法而不是加法。因為僅僅依靠自身的積累，不可能在這個激烈競爭的市場實現快速切入，迅速發展。上市募集的資金為公司發展提供了充足的資金保障。
二、成功上市進一步完善了公司的法人治理結構，使企業產權明晰，企業運作更加規范有序
上市后，在公司法人治理結構及內部規范管理方面都有了更高的標準和要求，建立了規范的股東大會、董事會和監事會“三會”制度。各個機構各負其責，互相監督，相互約束，促進了公司治理的規范化。
三、成功上市使企業加強資本運作，擴大籌資渠道，構建資本運作平臺，可與業內企業通過增發股權置換等方式進行合作、重組，從而促使企業做強、做大，提升公司及股東價值。
上市有兩種途徑，一種是和我們一樣直接上市，這種做法最直接，但也有財務成本大、周期長，對規范運作要求高等諸多壓力和問題。另一種途徑就是通過和已上市公司的增發、股權置換等方式進行合作、重組，從而實現企業的間接上市，這樣做會周期比較短，給企業的壓力比較小。通過這種方式也能迅速提升企業的競爭力，加速企業的發展。
四、成功上市使企業的品牌和知名度不斷提高，有助于公司抓住新的發展機遇，實施品牌經營戰略
上市后，與公司聯系的利益相關者大幅增加，股票交易及信息披露帶來了巨大的廣告效應，同時，上市公司的巨大品牌效應，給公司帶來了更高的關注度和良好的市場機會。
五、成功上市有利于公司優化股權結構，增加退出渠道，分散經營風險
上市后，公司成為公眾公司，增加了大量的社會公眾股東，大量專業的機構投資者成為公司股東，使得公司股權結構呈現分散優化的趨勢。同時，上市為公司全體股東增加了投資退出的渠道，對公司而言，公司的經營發展資金有了可靠的保障，這在一定程度上分散了公司的經營風險和股東的投資風險。但同時我們也要清醒認識到，上市后責任更重，壓力更大，廣大股民和投資機構對公司的要求也會更高。
我們欣喜的得知有一些兄弟企業正在積極謀劃上市，因此，在以下方面給大家一個提醒和建議。
一、信息披露使企業財務等信息公開化，企業隱私權喪失
上市公司必須做到公開透明，國家證監會和證券交易所要求上市企業通過季報、中報、年報和重大事項臨時報告等向廣大投資人及時匯報公司的經營狀況。國家證監會、證券交易所對此都有嚴格的監管，要求把公司的經營和投資情況及時披露，公司臨時發生的重大事項(簽訂大額合同、重大訴訟等)要報告和披露，否則要受到嚴厲處罰。
二、企業的股權將得到稀釋，原股東對企業的控制權將降低
上市后，由于增加了大量的社會公眾股東，公司股權呈現分散化的趨勢，原始股東對公司的控制權將降低，大量機構投資者會通過二級市場對公司重大經營事項和利潤分配事項施加影響。
三、企業上市后，管理者將承擔更多的責任和受到更多的限制
上市前，公司的決策權可能集中在少數高層管理者手中，這也有助于公司實現決策的快速有效。上市后，根據相關制度安排，公司所有的重大決策都需要董事會集體討論通過，董事對其自身在董事會決策過程中發表的意見負責，超過董事會決策權限的還需要提交股東大會討論決策。這樣一方面使得公司的經營決策更為規范、透明，增加管理者在決策過程中的責任感，但另一方面也會影響公司經營的靈活性，降低公司決策的速度，在一定程度上降低了公司的競爭力。
四、上市的成本和費用較高
根據目前國內證券市場的相關規則，公司公開發行股票的時間較長、成本費用較高，一旦上市失敗，將給公司發展帶來較大的負擔。企業上市的成本費用主要包括以下幾項：1.企業改制前補交的稅收、土地費用;2.上市企業的會計準則與國際接軌(國家在今年啟用了新會計準則)，會導致稅收、財務成本的增加;3.上市過程中發生的會計師審計費、律師費、資產評估費;4.券商的承銷費、保薦費、上市輔導費;5.差旅費、材料制作費、宣傳廣告費及其他費用。
五、管理層經營業績壓力大
從某種角度講，這是上市公司面臨的最大壓力。市場是殘酷無情的，投資者之所以選擇公司的股票，就是為了獲得更好的回報。無論是市場還是投資者，還是證監會、證券交易所對企業的發展和業績始終是最為看重的，特別是企業能否保持持續增長。大家也看到一些上市公司由于經營業績不良而成為“垃圾股”，甚至被摘牌被勒令退市。
六、證券活動的訴訟風險
根據公司法和證券法等法律法規，上市公司由于信息披露不規范，公司經營不
規范或其他違法、違規行為，而導致投資人利益受到損害，投資者有權進行訴訟，從而會使企業形象受到重大傷害。
篇2：我國物業管理可持續發展戰略
我國物業管理可持續發展的戰略
從1981年3月全國第一家物業管理公司--深圳市物業管理公司的設立，至今全國已有各類物業管理公司2000余家，從業人員近200萬人。應當說物業管理在我國已有了長足的發展。但是，也慶當看到物業管理在我國仍屬一個新興行業，正處于發展階段，還面臨著諸多的矛盾和制約因素。因此，面對我國物業管理的快速發展，如何從我國的國情出發，全面分析影響我國物業管理發展的因素，探索我國物業管理可持續發展的思路，加快采取一些更為切實可行的措施，推進物業管理行業的持續發展，已成為我國物業管理亟待研究和解決的重大課題，本文擬對此談點粗淺看法。
一、我國物業管理面臨的主要矛盾
1、物業管理覆蓋面小，發展不平衡，經濟發達地區與經濟不發達地區差距較大。
我國的物業管理，由于受對物業管理的認識、市場經濟發育程度、地區經濟發展水平和居民收入水平等因素的影響，目前物業管理覆蓋仍然偏小，據統計，到1999年底，全國實有房屋建筑面積735459萬平方米，實行物業管理的98861.88萬平方米，實行物業管理率僅為13%，其中，實有住宅建筑面積417331萬平方米，實行物業管理82485.65萬平方米，實行物業管理率為20%。由此看來，物業管理在我國仍有巨大的潛力。
從我國物業管理的發展實踐看，南方、經濟發達地區、沿海城市、大城市開展早、發展快；北方、經濟不發達地區、內陸城市和中小城市推進的較慢。據統計，到1999年底，上海市實有房屋建筑面積31802萬平方米，實行物業管理的20744萬平方米，占實有房屋總面積的65%，其中，實有住宅建筑面積19310萬平方米，實行物業管理的16661萬平方米，占衫有住宅總面積的86%；北京市實有房屋建筑面積27430萬平方米，實行物業管理5930.99萬平方米，占實有房屋總面積的21.6%，其中，實有住宅建筑面積14211萬平方米，實行物業管理的4630.85萬平方米，占實有住宅總面積32.58%；深圳市實有房屋建筑面積7119萬平方米，實行物業管理的3387萬平方米，占實有房屋總面積的48%，其中，實有住宅建筑面積3768萬平方米，實行物業管理的2540萬平方米，占實有住宅總面積的67%；甘肅省實有房屋建筑面積9647萬平方米，實行物業管理的39.05萬平方米，占實有房屋總面積的0.4%，其中，實有住宅建筑面積5151萬平方米，實行物業管理的34.27萬平方米，占實有住宅總面積的0.67%；陜西省實有房屋建筑面積14328萬平方米，實行物業管理的301.08萬平方米，占實有房屋總面積的2.1%，其中，實有住宅建筑面積7624萬平方米，實行物業管理的253.88萬平方米，占實有住宅總面積的3.3%。統計數字說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。
2、專業人才匱乏，影響物業管理行業向高水平、深層次發展。
目前，物業管理企業中人才缺乏的現象較為普遍，突出表現為“三多三少”；一是傳統的繼承型房產管理人才多，新的創新型物業管理人才少；二是單功能人才多，多功能人才少，即能勝任單一普遍崗位工作的人才多，能勝任多個崗位工作的復合型人才少；三是初級管理人才多，高級管理人才少；特別是能擔任部門經理以上職務的人才更少。這種人才不足的局面，已嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。
3、管理人員素質偏低，管理服務服務不到位。
由于物業管理是一個新興行，目前尚未建立起統計、完善的行業管理標準和從業人員行為規范，從業人員良莠不全。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。尤其是一些由房管所轉制的物業管理企業，雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機制上轉換不到位，仍沿用計劃經濟體制下行政型管理模式，擺不正自已與產權人、使用人的位置，習慣于以主人自居，對產權人、使用人發號施令，產權人、使用人的應有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對此意見很大。據中國消費者協會1998年投訴情況統計資料表明，該年全國物業管理投訴仍呈上升趨勢。投訴的主要內容是物業管理混亂，停電、停水、亂收費、亂攤派現象嚴重；保安、保潔水準低、電視、電梯、電話使用不理想。另據中國消費者協會1998年底至1999年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果顯示；在對現有物業管理服務質量的調查中（可選擇多答案），有40.15%的房產消費者認為“房屋及設備的維修”不到位，有34.57%的認為“小區綠化”不到位，有33.06%的認為“安全保衛”不到位，有26。95%的認為“水電氣的供應”不到位，有25.34%的認為“交通管理”不到位，有24.65%的認為“區內衛生清潔”不到位，還有12.71%的認為“其他”服務不到位。
4、規模效益差，企業虧損嚴重，發展后勁不足。
目前物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小，而且統大多數企業存在著管理規模偏小，規模效益差，虧損嚴重，發展后勁不足等問題。很多物業管理企業僅管理著一、兩個物業項目。由于管理規模小，經濟效益差，許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存，這一現象已成為物業管理企業難點問題。
5、物業市場發育緩慢，競爭機制尚未形成。
物業管理是市場經濟的產物，理應按照市場經濟的要求，將物業管理企業推向市場，通過招投標聘物業管理企業，實行優勝劣汰。但是，目前除少數城市外，絕大多數城市的物業管理市場尚未形成，仍由主管部門或開發企業委派或指派物業管理企業，這種封閉的自我保護式的管理方式，不僅有障于物業管理市場的培育和發展，而且被委派或指派的物業管理企業難以產生危機感和緊迫感，產權人、使用人的意識不能得到體現。
6、管委會組建不及時，產權人、使用人參與意識差，作用發揮的不好。
眼下，一些城市住宅小區管委會（業主委員會）組建的不及時，有的未按規定程度通過民主選舉產生，有的管委會不能代表產權人、使用人的意志，使用發揮的不好。據中國消費者協會1998年底到1999年初，對全國12個大中城市商品房住宅小區物業管理情況調查結果表明：有39.42%的消費者所居住的住宅小區已經成立了管委會；有33.42%消費者所居住的住宅小區未成立管委會；有27.16%的居住者不知道本住宅小區是否成立了管委會。其中，成立管委會經過民主選舉產生的占63.22%；而未經過民主選舉產生的占16.55%；對產生過程“不知道”的為20.23%。調查結果還顯示：有77.33%的人認為，管委會能在較高程度上維護消費者的合法權益；有22.67%的人持相反觀點。由此可見，在商品房住宅小區管委會的產生及作用發揮的程度如此，而在普通居民住宅小區恐怕還達不到這種程度。
7、物業管理立法滯后，法規體系尚未形成。
1994年以來，建設部等國家部委（局）雖然單獨或聯合頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約示范文本》、《前期企業管理協議示范文本》等行政規章或行業規范。但是，從總的來看，目前我國物業管理立法還滯后于物業管理行業的發展，存在著立法層次不高，法律體系框架未形成，缺乏系統性和綜合性等問題。
二、物業管理可持續發展的必要性
物業管理作為涉及到千家萬戶、與人民群眾生活息息相關的行業，俗使這一行業得到健康、快速的發展，盡快樹立起行業的良好形象，特別是在一些地區人們對物業管理的認識尚不充分的情況下，探索物業管理可持續發展戰略，有其特殊的意義和必要性。
1、有利于保護消費者的合法權益。
隨著社會的進步和人民生活水平的提高，人們對居住質量的要求正在從住房面積的簡單追求，轉向對居住環境、居住質量、物業管理水平和社區綜合服務質量的追求。隨著物業市場的逐步形成，消費者將不受任何上級主管部門和主管單位委派或指派物業管理企業的局限，而要通過招投標來選擇自已信得過的物業管理企業管理自已的家園。誰的物業管理水平高，服務質量好，企業知名度高，社會信譽好，收費合理就選聘誰。否則，誰物業管理服務不到位，質次價高或多收費少服務，只收費不服務，誰就在競爭中被淘汰。只有這樣，消費者的利益才能得到真正的保證。
2、有利于物業管理行業擔負起社會責任。
物業管理的主要任務是通過對物業管理，對人的服務，為產權人、使用人創造優美整潔、文明安全、舒適方便的生活、生產和工作環境。因此，物業管理搞好了，不僅可以提高城市管理專業化、社會化、現代化的水平，確保物業功能的正常發揮并延長物業的使用年限，使其保值、增值，而且有利于城市管理和經濟發展，具有其他行業所不可替代的作用。
3、有利于加快城市化的進程。
城市化的目的是通過加強城市基礎設施建設，發揮城市多種功能，為人民群眾創造快捷、方便、舒適的生產、工作和生活環境，滿足人們物質和精神生活的需要，實現城市化不僅涉及城市的規劃和基礎設施建設，而且包括城市管理。城市房屋是城市的重要標志和組成部分，城市房屋是城市管理的重要內容，城市房屋管理的好差。直接反映城市的整體面貌和管理水平，只有城市房屋及附屬設備、設施、環境、場地等管理好了，才能加速城市化的進程。
4、有利于加快城市管理體制的改革。
城市管理體制是政府對城市經濟活動領導組織和管理方法的總稱，包括城市領導管理制度的確立；管理權限和責任的劃分；管理方式和方法的選擇，以及管理機構的設置等。先進、科學、合理的城市管理體制，是保證城市社會正常運轉的基本條件。城市房產管理體制改革是城市管理體制改革的重要內容，物業管理搞好了，不僅可以改善人們的生活、生產和工作環境，而且有利于促進城市管理體制的改革。
三、我國物業管理持續發展的對策
1、提高認識，更新觀念，為物業管理持續發展奠定思想基礎。
物業管理是城市管理體制的重大改革，是房地產業發展到一定程度的必然產物。它涉及到人們觀念的更新，政府職能的轉變，多方面利益的調整和理順，以及群眾心理上、經濟上的承受能力。目前，廣大群眾已看到了物業管理新體制的優越性，各級政府也認識到了實施物業管理是改變城市管理體制，提高城市整體管理水平的有效途徑，特別是黨和國家從來沒有象今天這樣重視改善人民群眾的居住條件和居住環境。早在1994年7月，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，明確提出“加強售后房屋維修、管理服務，發展社會化的房屋維修市場。職工購買的住房、室內各項維修開支由購房人負擔。樓房出售后應建立共用部位、共用設施維修基金。改革現行的城鎮住房管理體制，發展多種所有制形式的物業管理和社會化的房屋維修、管理服務?！?/p>
1998年7月，國務院又下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，進一步明確提出“加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。加強住房售后的維修管理，建立住房共用部位設備和小區公共設施專項維修資金，并健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度，向用戶提供質價相符的服務，不能只收費不服務或多收費少服務，切實減輕住戶負擔。物業管理要引入競爭機制，促進管理水平的提高，有關主管部門要加強對物業管理企業的監督?！?/p>
2000年10月11日，黨的十五屆五中全會通過的《*中央關于制定國民經濟和社會發展第十個五年計劃的建議》，明確提出實施可持續發展戰略，是關系中華民族生存和發展的長遠大計。要改善城鄉人民生活，增加城鄉居民居住面積，提高住房環境和質量，改善居民消費環境，保障人民安居樂業。要進一步發展以經濟適用住房為重點的房地產業，推廣和規范物業管理。
由此看來，全面推進物業管理的時機已經成熟，各級政府和物業管理行政主管部門，要加速推進物業管理，特別是物業管理發展較慢的地區和城市，要進一步提高認識，更新觀念，認真學習廣東、上海、深圳等省市推行物業管理的經驗和作法，結合本地的實行，加速建立物業管理新體制，加大物業管理的覆蓋面，盡快縮小南北方物業管理的差距。同時，要不斷拓展物業管理的領域，不僅住宅小區、大廈、工業區要實行物業管理，而且酒店、賓館、學校、醫院、商場、體育場（館）、旅游區、車站、碼頭、機場后機樓等也要實行物業管理。有條件的城市，要進行區域化物業管理的試點，使城市的各個部位都能實行物業管理。
2、多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供個人才資源。
發達、完善的物業管理，取決于訓練有素的物業管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質，而且要掌握現代管理科學技術，并善于運用于實踐。培養物業管理人才的關鍵，在于提高物業管理人員的素質。要提高物業管理人員的素質，必須加強物業管理人員的思想作風和業務建設。
?。?）加強思想建設，提高物業管理人員的政治素質。要建設一支思想好、技術精，進取心強，勇于開拓的物業管理隊伍，必須從思想教育抓起。物業管理企業要經常對職工進行社會公德、職業道德教育，引導職工樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，培養職工愛崗盡責、服務群眾，奉獻社會的職工道德，使職工牢固樹立為人民服務的思想，扎扎實實、任勞任怨，一絲不茍地做好管理服務工作。
?。?）加強作風建設，樹立雷厲風行的工作作風，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊伍。物業管理人員的工作作風，直接反映物業管理企業的形象。物業管理企業要加強制度建設，建立健全各項規章制度，明確各級各類管理人員的崗位責任、職責范圍、工作標準和考核標準。管理人員要發揚雷厲風行的工作作風，提高工作效率，能辦的事馬上就辦。
?。?）加強培訓，提高物業管理人員的專業技術素質。要提高物業管理人員的專業技術水平，一是抓好上崗培訓。要按照建設部《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》的要求，制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗。二是抓好專題培訓。企業要根據管理人員的實際情況和工作需要，定期或不定期對在職人員舉辦專題培訓，使員工的技能不斷提高。三是抓好學歷教育。企業領導要從在職管理人員中選拔有培養前途的員工，參加物業管理專業?？茖W歷教育，為企業培養人才。四是通過理論研討等形式，提高物業管理人員的理論水平和業務素質。五是通過組織物業管理人員到國內外考察 ，學習借鑒國外和其他省市物業管理的經驗，取人之長，補已之短。加速提高物業管理服務的水平和質量，努力為人們創造更加舒適、優美、安全的生產、工作和生活環境。
3、合理確定收費標準，開展多種經營，為物業管理持續發展提供資金保證。
?。?）合理確定收費標準。國家計委、建設部早于1996年2月就頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》將物業管理服務收費的原則、定價類型、物業管理服務費的構成等均作了明確規定。各地物價主管部門應結合實行，盡快出臺本地工物業管理服務收費標準，使物業管理服務收費做到有章可循。同時，物業管理企業要嚴格按照物價部門核定或由物業管理企業與管委會（產權人、使用人代表大會）協商議定的收費項目、收費標準和收費辦法進行收費，并定期向產權人、使用人公布經費的收支情況，以按受管委會及產權人、使用人的監督。
?。?）一業為主，多種經營，增強物業管理企業的發展后勁。一業為主，多種經營是增強物業管理企業造血機能和企業發展后勁的基礎。因此，物業管理企業在做好物業管理的同時，要結合企業的實際和優勢，不斷拓展經營領域，努力為企業增加積累，使其走上良性循環的軌道。
?。?）組建物業企業集團，實現規模效益。物業管理企業要想打破小兵團分散作戰的局面，必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業技術力量強，具有市場競爭力的企業集團，進而實現規模效益。
4、加速引進競爭機制，加快培育物業管理市場，為物業管理持續發展創造公平的競爭環境。
從計劃經濟條件下的傳統房產管理到推行物業管理，是房產管理體制改革的一場革命，需要人們提高認識、更新觀念；從實行物業管理到引進競爭機制，同樣需要人們的思想觀念上進行更新。這是因為，我國的物業管理是市場經濟的產物，市場經濟的運行和發展時刻離不開競爭。只有競爭才能不斷提高物業管理服務的質量和水平，才能使物業管理行業充滿生機和活力。加速競爭機制的形成，應做好以下工作：
?。?）學習深圳等城市物業管理引進競爭機制的成功經驗和做法。深圳市為探索市場經濟條件下的物業管理，早于1993年就在全國率先通過抬投標的方式選聘物業管理企業，并獲得巨大成功，為全國物業管理行業引進競爭機制創造和積累了成功的經驗。各地應學習深圳等城市的成功經驗和做法，結合本地的實際，積極探索，大膽實踐。
?。?）破除行業保護主義、本位主義，為建立物業管理競爭機制創造條件。建立物業管理競爭機制必須破除行業保護主義和本位主義，要勇于把符合招標條件的物業項目拿出來，推向市場實行公開、公平的競爭。只有這樣，才能加速物業市場的培育和發展。
?。?）建立規則，實現物業管理競爭的有序化、規范化。物業管理的競爭，客觀上要求它的運作活動是有序的、規范的。要何證物業管理競爭的正常運作和有序發展，實現物業管理競爭的規范化，有關部門應加快制定物業管理競爭規則，使我國物業管理的招投標活動盡快走上規范化的軌道。
5、加速立法，建立物業管理法律體系，為物業管理持續發展保駕護航。
市場經濟是法制經濟。物別是物業管理涉及的范圍十分廣泛，既涉及物業管理企業與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及物業管理企業與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系如果沒有法律、法規進行規范和調整，難以保證物業管理健康、快速發展。因此，有關部門應加快物業管理的立法，加速建立物業管理法規體系，使我國物業管理盡快走上有法可依的軌道。
6、充分發揮管委會的作用，為物業管理持續發展健全監督機制。
住宅小區管委會作為轄區內產權人、使用人民主推薦、選舉產生的群眾性自治組織，充分發揮其作用，對于維護產權人、使用人的合法權益，同物業管理企業一道共同做好物業管理工作至關重要。因為，管委會同物業管理企業是建立在法律關系和經濟關系上的平等民事主體，體現了物業管理的專業管理與自治管理相結合的原則，堅持這一原則，有利于發揮物業管理企業、管委會和產權人、使用人三個積極性。同時，它在物業管理企業和產權人、使用人之間起著橋梁和紐帶的作用。因此，住宅小區入住率達到一定比例時，在當地物業管理行政主管部門的指導下，要及時召開產權人、使用人代表大會，并嚴格按照民主程序從代表大會代表中選舉產生管委會。只有這樣，才能將那些責任心強，具有一定組織和協調能力，愿為大家辦事的人選進管委會。也只有這樣，管委會才能真正代表和維護產權人、使用人的合法權益，并積極配合物業管理企業工同做好區域內物業管理工作。
綜上所述，物業管理引入我國雖然僅有20年的歷史，但是，它在場面市管理中的巨大社會作用、強大的生命力和廣闊的發展前景，已充分顯示出來。實行物業管理的實踐證明，政府的職能轉變了，城市的管理水平提高了，財政負擔減輕了，人們生產、工作和生活的環境改善了，兩個文明建設的步伐加快了。
如今，這一社會化、專業化、市場化的管理模式已被社會各界所認同，物業管理企業雨后春筍般的涌現，物業管理隊伍的迅速壯大，物業管理覆蓋面的快速上升，物業管理服務領域的不斷拓展，物業管理服務水平的明顯提高，標志著物業管理這一朝陽產業在我國只有廣闊的發展前景，可以斷言，今后幾年，將是我國物業管理全國、快速發展時期。
隨著物業管理行業的迅速崛起，物業管理立法的加快，物業管理法律體系的形成，物業管理體制的建立，物業管理模式的確立，物業管理制度的完善，物業競爭機制的形成，物業管理人員素質和管理服務水平的提高，物業管理在我國城市管理和兩個文明建設中一定能發揮更大的作用。
篇3：物業服務行業可持續發展戰略
物業服務行業可持續發展戰略
我們所處的世界是一個日新月異的世界，發展是我們這個社會永恒的主題。然而，我們看到和中國一樣創造過奇跡的文明已經湮滅。眼前的周遭既能看到一些百年老店依舊生機勃勃，也常?？匆姇一ㄒ滑F的故事。許多煊赫一時的企業或者個人，不經意間已經淡出了我們的視線。世界就是這樣在不斷的放棄和淘汰中前行。
因此，不管對于一個國家、一個企業、甚至一個個人，如何持續發展都是必須面對的問題。這樣的問題不僅應該在發展之初，而且在發展過程中更應該得到時刻的關注。
關于可持續發展有大量的理論研究。然而，可持續發展理論在問世時主要適用于一個國家、地區的宏觀經濟、社會、環境層面，解決的是人類、國家的發展方向和長遠戰略，對于微觀經濟領域，涉及到具體的經濟部門或行業的發展研究較少。
因此，在過去關于物業服務可持續發展的研究中，部分研究者狹隘的理解了“可持續”的內涵，將注意力集中在如何克服眼前的困難，如何解決具體問題的操作上，較少的從整個行業長遠發展的角度出發，提出可行的發展戰略。
本文試依據目前關于“可持續發展能力”的權威研究，結合物業服務自身的特點和規律，來探討物業服務可持續發展的戰略問題。當然，還有一個非常重要的背景就是《物業服務條例》的頒布和實施。
一、可持續發展和可持續發展能力：
可持續發展(sustainable development)的概念有多種表述，但它的基本定義是“既滿足當代人的需要，又不危及后代人滿足基本需要的發展”。所以，可持續發展強調首要的根本的問題還是發展，“發展才是硬道理”，離開了發展，可持續就成了毫無意義的原地踏步。在此基礎上強調發展的可持續性，即發展不該是一種“涸澤而漁”、“一錘子買賣”式的發展。簡單的說，可持續意味著健康、穩定并保持相對的高速度。
說到底，可持續發展取決于可持續發展的能力。牛本元在《持續發展導論》把可持續發展能力的定義描述為：“-個特定系統在規定目標和預設階段內可以成功地將其發展度、協調度、持續度穩定地約束在可持續發展閾值內的概率”。美國的漢森和約納斯(Hansen，J.W，and Jones，J.W.，1996)也有相似的定義，他們將可持續能力直接解釋為：“-個系統可以達到可持續狀態的水平?！?/p>
從以上定義中可以清楚的看到，可持續發展是一種狀態，而這種狀態取決于三個因素：即發展度、協調度、持續度。如果這三個因素都能穩定的保持，就能達到可持續的目標。因此，物業服務的“三度”就是實現可持續發展的不二法門。
二、物業服務行業可持續發展的發展度
簡單的說，發展度以財富的增長、需求的滿足為其基本識別，它是可持續發展的“動力表征”，是可持續發展能力的發動機。
對于物業服務而言，決定發展度的應該是以下幾項戰略：
1、品牌戰略：
眾所周知，物業服務是個微利行業，而利潤最大化是企業的主要目標，通過對外拓展，擴大管理規模來提高經濟效益自然是最常見的方法。而規模的擴大依靠什么?如何在市場上爭得更多的份額?有幾個問題可以共同探討：
第一，物業服務條例的實施后，分業經營是原則性要求，招投標成為取得物業服務權的唯一途徑。前期物業服務開發商招標，業主大會成立后業主招標，物業企業需要經受兩次挑選。而如果是異地招標，更有諸多困難。因此品牌將成為競爭的重要砝碼。
第二，價格競爭已不再是競爭的主流。隨著人們消費水平的提高，特別是對生活品質的追求，低價并不再那么吸引人。很顯然，依照物業服務條例中“質價相符”的精神，低價只能說明物業服務水平的不高。
第三，過去，由于物業服務行業的不規范，消費者普遍對于物業服務企業的信任度大大的降低。良好的品牌形象在這樣的心理背景下有著很大的優勢。
第四，高檔物業服務的利潤空間較大，而對高消費水平的群體來說，選擇品牌物管，也是他們身份和地位的體現。
2、專業化戰略：
我們在談規模擴大的時候，并不能忽視一個問題，那就是規模擴大和成本控制之間存在的矛盾。是不是所有的物業服務企業都要去管理全委托項目，或者對所有的管理項目都要采用一體化管理模式呢?顯然不是?，F階段，專業化發展已成為一些中小企業的選擇。四面出擊，戰線拉得過長，對他們而言意味著更大的風險。而以市場目前的發展來看，專業化完全有它的發展空間：
首先，一些高尚住宅、酒店式公寓的管理要求與普通物業服務有較大的差距。雖然數量較少，但正如前文所說，所蘊含的利潤較高。因此，一個企業同時實行兩種管理模式，建立兩套隊伍幾乎是沒有必要的。一些公司完全可以專業的從事高檔物業服務。
其次，很多較大規模的公司，在大量拓展全委托項目時，自身技術隊伍的建立速度難于跟上，或培訓管理的成本過高，會將其中的專項業務交給專業公司，比如：保安公司、電梯維修公司、清潔公司、園林綠化公司等。
再次，物業服務顧問的需求量較大，而且顧問項目的成本較低。是一條可供選擇的良好路徑。
最后，業主自主管理模式也將很快出現，業主完全可以通過聘請各專業公司來代替原有的一個物業公司一體化管理的模式。
3、人力資源戰略
進入知識經濟時代以后，競爭的關鍵性資源發生了根本改變。決定成敗的不是資本而是人才，依目前的物業服務現狀來看，這個問題更是重中之重。
首先，專業的物業服務卻事實上沒有專業的物業服務人才來進行，這涉及的原因很多，并且不能朝夕之間得到改變。只能通過物業服務自身的培訓、考核、崗位實踐的方式來獲得。
其次，不斷擴物業服務面積卻缺乏現成的人才馬上接手，造成企業間的人才不規范流動。
最后也是最重要的一點，人是創造價值的源泉，無論是掌握新信息、創造新模式、采用新技術都離不開人。
4、企業的資源整合能力
任何一個企業，其資源總是有限的，這里所說的資源包括人力資源、市場資源、社會資源等，但企業的發展壯大又需要大量的資源儲備，否則，企業的持續發展就會面臨資源短缺的瓶頸，因此，如何充分利用資源，如何有效儲備資源就顯得尤其迫切，但僅僅是儲備資源事實上很難滿足企業發展的需要，故企業要善于充分利用自身的條件，對社會資源進行充分合理的整合，對有利于企業發展的各種資源加以有效地培育，并使之能隨時為己所用，只有這樣，企業的可持續發展才能具備資源優勢。企業也才不會為資源所困。
三、物業服務可持續發展的協調度
協調度是以環境與發展之間的平衡為基本識別。協調度構成了可持續能力的"公正表征"，是可持續能力不斷優化的調節者。
任何一個系統的發展都離不開子系統之間，系統與其它系統之間的平衡與協調。一般來說，需要協調的關系有：物質和精神的關系、效率和公平的關系、競爭和規范的關系、創新和繼承的關系。物業服務的發展亦然。而協調上述關系就需要采用企業文化戰略。
1、企業文化建設有利于建立契約觀念和誠信觀念。市場經濟本質上是一種法制經濟。物業服務條例的頒布實施，是物業服務法制化的標志。依法管理、依約管理是協調企業之間競爭合作關系、企業與消費者服務被服務關系的根本之道。
2、企業文化有助于協調企業內部關系，建立穩定的富有力量的團隊。企業文化環境對于員工的改造力量是無形的卻又是巨大的。精神對于物質的能動作用是共識，法律與規章制度是一種原則，而文化是一種精神。過去我們偏重于強調制度的外在力量，忽視了文化的引導性、感召力和以此帶來的人對環境的歸屬感。
3、穩定的企業文化是聯系創新和繼承的紐帶。文化所有的吸納、改造的功能，可使企業不斷獲得更新的思想和靈感。同時文化的穩定性又足以將企業最內核的精神予以保留和延續。所以，建立具有特性的企業文化十分重要。
四、物業服務可持續發展的持續度
持續度以服務價值的世代非減為其基本識別。持續度構成了可持續能力的"穩定表征"，是可持續能力不斷維系的促進劑。
抽象的表述背后是一個非常淺顯的道理。在規模不斷擴大、經濟利益不斷增大的同時，經濟效益之外的價值并不能因此反而遞減。物業服務常將追求社會效益、環境效益、經濟效益的統一作為目標，但事實上，真正做到是有難度的。這個問題的本質其實就是一個索取和回饋的關系問題。在從社會、環境中獲得經濟效益的同時，也需要考慮回饋社會和環境的問題。
值得注意的是，一方面，我們不能從環境和社會中索取過度或者只索取不回饋。另一方面，我們回饋給社會和環境的必須是無害并且有益的。我們把這樣的戰略稱之為綠色戰略。它可以表現為以下的幾個方面：
1、不斷的進行物業服務新技術的研發，降低社會成本和環境成本，促進經營方式從粗放式向集約式的轉變，減少資源的浪費。
2、不斷的將最專業又最富個性化的服務滿足我們的客戶，提高服務檔次和水平，為業主或使用人提高生活品質。
3、在服務中不斷的引導業主或使用人采取健康、科學的生活方式，培育管理轄區內的公共意識和操守。
4、將企業從單純的商業氛圍中升華出來，參與更多的社會和環境的公益活動。
綜上所述，物業服務可持續發展，取決于物業服務發展的發展度、協調度、持續度，而這三度應該通過一系列的戰略來實現，包括：品牌戰略、專業化戰略、人力資源戰略、企業文化戰略和綠色戰略。同時，這些戰略應該構成一個相互促進、相輔相成的戰略體系，雖可以根據不同的發展階段有所側重，但不能有所偏廢。另外，戰略的實施也離不開外部的政策制度環境。
二戰以后，人類的發展觀念經歷了多次變革。所以，可持續發展既是一種戰略也是一種新的發展觀念。物業服務可持續發展戰略也可以理解為在可持續發展觀念指導下的物業服務的發展之路。因此，在這一大的指導思想之下，或許有更好、更科學的發展戰略出現，有待于更多的物業服務理論研究者的發現和創造。