物業經理人

物業知識教材:資金籌措

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  物業知識教材:資金籌措

  物業管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。

  本章簡要介紹物業管理公司資金的基本籌措方式,物業投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。

  一、物業管理公司資金的籌措方式

  物業經營的巨額資金,一般都遠遠超過大多數經營者的財力。對多數經營者而言,沒有外援就根本無法完成項目的建設,因而,資金籌措是物業經營管理活動過程中關鍵的一環。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業經營資金籌集措施的主導思想。即使經營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經營項目中去,將會創造更多的收益。

  (一)物業經營的資金籌措方式

  一般來講,物業經營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:

  1.自有物業收入

  主要指自有物業的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應付市場行情與產業政策的波動與變化,許多經營者將自己投資開發或購置的物業(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業)用于出租,以獲取穩定的租金收入。

  2.銀行借貸

  從銀行透支以應付短期債務,或向銀行借貸利率較高的長期貸款。

  3.抵押貸款

  以自身所擁有的物業作抵押物,向銀行等金融機構申請長期貸款。抵押貸款一般是經營者籌集長期資金來源的重要途徑。

  4.發行債券

  在市場經濟日益發展的今天,債券發行已成為資金籌措的重要渠道。按發行的主體不同,可分為企業債券和金融債券兩大類。

  企業債券是項目投資公司(如房地產開發公司、物業公司)以債務人身份發行的債權憑證。持券人可憑此債券取得規定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發行的債權憑證,或受政府及企業委托而發行的債權憑證。債權人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現。

  債券有規定的期限,到期就要還本付息,靠發行債券籌集資金而開發的房地產項目,一般都靠出售來收回投資,償付債務本息及其他費用后即為投資利潤。因此,在制定項目的籌資方案時,債券的還本付息期限通常就是該物業的投資開發期限。

  5.發行股票

  股票是股份制企業以股份形式集資、發放股息的憑證。認購股票是一種投資行為。認股后就只有從企業經營收入中按期領取股息的紅利(即超過規定股息標準的利潤)的權利。股票不能還本,只能在證券市場上轉讓和出售。故發行股票籌集的資金,可用作項目的長期資金。項目開發后可租賃經營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費用后,形成投資者長期、穩定的利潤。

  在物業項目經營中,經營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業的兩個投資方案(A、B)所獲利潤均為800萬元,A方案需投入自有資金1000萬元,B方案需投入自有資金2000萬元。即使經營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇A方案。因為A方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而B方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項目,而不愿集中投資在一個項目上。作為經營者,他最關心的當然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。

  (二)物業經營的籌資成本

  籌資成本是指經營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內的使用權。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本?;I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數額等因素。目前,我國的物業經營籌資成本主要是借款利息、發行股票與債券的股息及企業自有資金的存款利息等。

  1.借款利息

  指經營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業間資金拆借而付出的利息。借款利息按復利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。

  2.股息(或債券利息)

  股息(或債券利息)是指公司發行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經營狀況,投資分析時,應按當時的平均水平考慮。債券利率則是在發行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發行股票(或債券)的總額。

  3.公司自有資金的存款利息

  自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。

  籌資成本的構成將隨著國家金融體制的改革,房地產金融市場的進一步開放,籌資方式的多樣化而發生變化?;I資成本的分析評價指標是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:

  籌資成本額

  籌資成本率=-------------×100%

  籌資總額

  二、抵押貸款

  抵押貸款屬于擔保貸款的一種,與信用放款相比具有風險小、安全性高的特點。在我國,由于社會主義市場經濟體制的逐步建立與完善,市場機制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風險。商業銀行等金融企業也從自身的經營原則出發,借鑒發達國家的經驗,更多地采用財產擔保方式發放抵押貸款,是其信貸資金運用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進行探討。

  (一)抵押貸款及其特點

  抵押就是債務人在法律上把財產抵押權轉讓給債權人,作為債務人履行擔保的一種形式。在債務清償以前,債權人擁有財產的抵押權,以避免遭受經濟損失,當債務人按期償還債務,抵押財產關系結束;一旦債務人不能按期履行償債責任,債權人具有處分抵押財產并優先受償的權利,抵押的目的是為了擔保債務的履行。

  抵押貸款是指銀行以及其他金融機構要求借貸人提供自己合法的財產作為抵押物而發放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據借款合同以及抵押協議處分抵押物,并以所得價款優先償還貸款。所以,抵押貸款是以財產為擔保物的一種放款方式。

  抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨特的性質,具體體現在以下幾個方面:

  (1)“兩權”分離具有雙重性質。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權和使用權分離的性質,而且具有抵押物抵押權和使用權分離的特點。抵押期間,抵押物抵押權屬貸款人,使用權通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權和使用權都是分離的。

  (2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發放的貸款,也就是抵押數量受抵押物價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價值的抵押物。

  (3)擔保具有憑物性。抵押貸款的擔保是以借款人的財產作為抵押標的,必須提供實實在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔保須憑借現實的財產,可有效地避免貸款風險。

  此外,相對于信用擔保貸款而言,抵押貸款還具有擔保責任現實性的特點。信用擔保貸款人的實際責任發生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“未來責任”;抵押貸款在辦理貸款時提供實實在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔保責任是現實的。

  (二)抵押貸款的作用

  抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經濟條件下,抵押貸款得到迅速的發展。在我國,抵押貸款業務尚在恢復,需要大膽實踐,所以應該不斷總結經驗,提高其管理水平,以適應社會主義市場經濟的要求,充分認識抵押貸款的作用,以利于進一步開展這項業務。

  1.有利于物業管理公司增強信譽觀念,按期償還貸款

  我國過去長期實行高度集中的計劃經濟體制,銀行一直采用供給方式向工商企業提供貸款。隨著社會主義市場經濟的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應經濟發展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財政化;“三高”指三個居高不下,即產品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導致公司信譽度低,甚至發生賴賬有理的怪現象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財產抵押給銀行,因而有利于增強借款公司的償債意識,提高其信譽觀念,促使其按時清償債務。

  2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產質量

  銀行資產質量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現,不僅嚴重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權人利益。抵押貸款所具有的擔保責任現實性和憑物性特點,使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據抵押貸款合同強制處分抵押物,并享有優先受償的權利;若借款企業破產,依據《中華人民共和國企業破產法》第32條“破產宣告前成立的有財產擔保的債權,債權人享有就該擔保物優先受償的權利”的規定,銀行同樣享有破產企業財產拍賣后以價款優先受償的權利,這就大大增強了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產的質量,也有利于保護債權人的利益,保障銀行貸款的安全。

  3.有利于物業管理公司增強風險約束機制,限制其短期行為

  物業管理公司由于存在利益驅動性,因而具有強烈的擴大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項目、爭投資現象普遍,缺乏投資風險意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財產形式發放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經濟利益出發考慮投資項目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業務,有利于公司增強風險約束機制,限制短期行為。

  4.有利于物業管理公司加速資金周轉,保證再生產順利進行

  在生產經營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉資金,可將存貨、票據、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時閑置資產提前轉化為貨幣資金,滿足經營過程對資金的需求,加速資金周轉,提高經濟效益,保證再生產的順利進行。

  (三)抵押貸款的一般原則

  如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業作為抵押物向銀行或其他金融機構申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時,應遵循如下原則:

  1.公司的債務與其自有資產必須保持適當平衡關系的原則

  盡管“負債經營”已成為當代企業經營的生財之道,然而恰當的舉債規模仍然是企業經營要堅持的一個原則,不考慮自身的經濟實力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產的危險。因而“量力而行”,保持公司的負債額與自有資本恰當的比例,是制定籌資方案,進行融資決策的一項基本原則。

  2.盡可能均勻安排債務償還期原則

  集中于一個時期償還債務,往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應力爭借款有一定的償還寬限期。

  3.妥善安排,有效利用的原則

  應盡量安排長期貸款用于項目的開發建設,短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經營,充分利用好每一筆貸款。

  4.統籌兼顧、全面考慮的原則

  申請抵押貸款時不僅要認真考慮貸款利息,還應研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。

  5.妥善制定還貸計劃的原則

  所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應制定好切實可行的環節、計劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財。

  三、資金籌措方案的分析與評估

  由于存在資金渠道多元化的現狀,物業管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應對各方案進行分析比較,取其優者。

  在對資金籌措方案進行分析以前,首先應剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務的對象不一致,即不是為同一項目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實或根本不可能,則不用分析就應否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應對方案中的具體安排調整落實后再進行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。

  (一)籌資結構分析

  物業管理公司籌措資金的來源各有各的優缺點。一般而言,銀行貸款手續比較簡便,利率較低,基本無發行費用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風險較大。發行股票不需支付固定利息,股本不要歸還,使用無風險,但發行手續較繁,成本較高。發行債券有利于保證企業的控制權,籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風險較大,會在還本付息期間給企業造成資金壓力。企業自籌資金來源兼備了上述各種資金的優點,但一般數量有限,無法保證需求。所以,應該選擇一個合理的籌資結構,使各種資金的組合達到風險最小、獲取容易、成本最低的目的。

  (二)籌資成本分析

  銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費,股票的資金成本是各年的股利加發行費用,而債券則是固定利息加發行費用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時,可以執行折現計算?;I資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優惠的資金來源,使綜合資金成本最低。

  綜合資金成本的計算可以用加權平均法。在求出各項資金成本的基礎上,將其分別乘以各項資金占總資金的比重并相加,即得加權平均資金成本。

  (三)資金使用結構分析

  籌集資金以后如何使用,實際上也是關系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應當按需要在不同的時間投入,另一方面應考慮不同來源的資金如何進行適當的安排。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實際使用應該在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應考慮得當,長期投資應用于固定資產,短期資金應用于流動資產;資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結構。

  (四)利率與匯率風險分析

  利用外資貸款的項目,要進行利率和匯率的風險分析。在利用外資中,若采用浮動利率的外匯貸款,借款人就會面臨增加籌資成本的風險。為此,應分析預測國際金融市場的利率變動趨勢,避免使用利率不斷上升的外匯。其次,匯率的變動也會大大影響外匯的使用成本,應分析國際金融市場的匯率變動趨勢。在初步選定使用某國的貨幣時,要綜合分析該國的經濟形勢,以便估計其匯率的變動情況。若借用外國資金,一般應使用軟貨幣,避免使用硬貨幣,以減少還貨風險。

篇2:集團公司資金部資金籌措崗位說明書

  集團公司資金部資金籌措崗位說明書

  崗位名稱 資金籌措 崗位編號 SM-ZJ -002

  直屬上級 資金部部長 所屬部門 資金部

  工資級別 直接管理人數

  崗位目的 辦理、跟蹤資金融措的有關事宜

  工作內容:

  1.草擬資金收支計劃和信貸計劃;

  2.辦理各種借款、還款手續;

  3.辦理授信額度申請,企業信用等級評估等事項;

  4.辦理對外擔?;蚧ケ5扔嘘P手續,編排擔保明細表;

  5.填列、審核銀行扣收的借款利息;

  6.核算、收繳內部資金使用利息;

  7.協助對外投資企業辦理融資手續;

  8.收集整理集團總部借款合同、擔保合同;

  9.收集工程進展情況,工程資金投入量;

  10.完成上級交辦的其他工作。

  工作職責:

  1.對提供給銀行等外部單位全部資料的準確性負責;

  2.對擔保額度的準確性和時效性負責;

  3.對借款資金的到位和到期轉貸的及時性負責;

  4.對辦理抵押貸款的重要證件的安全性負責。

  與上級的溝通方式:接受資金部部長工作安排和不定期口頭指導。

  同級溝通:總部財務部、總裁辦、法律事務部、證券部、審計部等部門的協調溝通。

  給予下級的指導:

  崗位資格要求:

  教育背景:大學本科以上學歷,金融相關專業。

  經驗:1年以上金融或財務工作經驗。

  崗位技能要求:

  專業知識:掌握金融和會計等相關知識,熟悉國家及地方的有關政策、法律和法規。

  能力與技能:優秀的溝通協調能力,良好的口頭表達能力,計算機應用技能。

篇3:鞍山市住宅專項維修資金管理辦法(2012修正)

  鞍山市住宅專項維修資金管理辦法(20**修正)

  鞍山市人民政府令 第169號

  《鞍山市住宅專項維修資金管理辦法》業經20**年11月8日鞍山市第十四屆人民政府第75次常務會討論通過,現予公布,自公布之日起施行。

  市長 王陽

  鞍山市人民政府令 第177號

  《鞍山市人民政府規章修正案》業經20**年8月13日鞍山市第十四屆人民政府第148次常務會議審議通過,現予公布,自公布之日起施行。

  市長:王世偉

  20**年11月8日

  鞍山市人民政府規章修正案

  ......

  三、《鞍山市住宅專項維修資金管理辦法》

  1. 第三條第四款修改為:“住宅共用部位、共用設施設備的日常維修養護費用從日常維修費或者物業服務費中列支;私有房屋自用部位和自用設施設備的維修養護及更新改造費用,由產權人自行承擔;日常維修養護責任由物業服務企業或者管房單位承擔?!?/p>

  2. 第十一條中“由業主委員會代表業主大會在專戶管理銀行設置住宅專項維修資金賬戶。住宅專項維修資金賬戶應當以物業管理區域為單位設置?!毙薷臑椤坝蓸I主委員會或者社區居民委員會代表業主大會向市維修資金管理中心提出申請,市維修資金管理中心在專戶管理銀行設置住宅專項維修資金賬戶?!?/p>

  3. 第十九條修改為:“發生危及房屋安全、人身財產安全等影響房屋正常使用功能的緊急情況,需要立即采取緊急措施對共用部位、共用設施設備進行大修、中修和更新、改造的,由市房產局與相關部門共同進行勘察鑒定,確定方案并組織實施,維修費用從相關產權人住宅專項維修資金第三級賬戶中列支?!?/p>

  4. 第三十一條增加一款作為第二款,即:“因產權人拖欠住宅專項維修資金給相關權利人合法權益造成損失的,應當自侵權之日起按拖欠金額加計同期銀行貸款利息?!?/p>

  此外,根據以上修改對本規章的條款順序作相應調整。

  鞍山市住宅專項維修資金管理辦法(20**修正本)

  第一章 總則

  第一條 為加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)等法律、法規和規章,結合我市實際,制定本辦法。

  第二條 鞍山市市區內的住宅專項維修資金交存、使用、管理和監督,適用本辦法。

  第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金,是指專項用于住宅(含商品住宅、經濟適用房、安居房、拆遷安置住房、集資建房、保障性住房和公有住房房改出售后的住宅)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、中修及更新、改造的資金。

  本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內產權人或者單幢住宅內產權人及與之結構相連的非住宅產權人共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

  本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅產權人或者住宅產權人及有關非住宅產權人共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

  住宅共用部位、共用設施設備的日常維修養護費用從日常維修費或者物業服務費中列支;私有房屋自用部位和自用設施設備的維修養護及更新改造費用,由產權人自行承擔;日常維修養護責任由物業服務企業或者管房單位承擔。

  第四條 鞍山市房產局負責全市住宅專項維修資金的指導和監督管理工作。

  鞍山市住宅專項維修資金管理中心(以下簡稱市維修資金管理中心)具體負責住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督工作。

  鞍山市財政局負責對住宅專項維修資金的管理使用進行監督管理。

  第五條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、政府監督的原則。

  第二章 交存和統籌

  第六條 下列物業的產權人應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金:

 ?。ㄒ唬┳≌?,但一個產權人所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;

 ?。ǘ┳≌^內的非住宅和住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

  第七條 商品住宅、非住宅在辦理入住手續前,產權人應當按照購房金額2.5%的比例向市房產局交存住宅專項維修資金。

  經濟適用房、安居房、拆遷安置住房、集資建房和保障性住房的產權人在辦理入住手續前,應當到市房產局指定的評估機構進行評估,并按照評估價2.5%的比例向市房產局交存住宅專項維修資金。

  公有住房房改出售的,產權人應當在辦理房屋所有權證時,按照房屋的建筑面積以當地現行房改成本價2%的比例向市房產局交存住宅專項維修資金。該部分住宅專項維修資金屬于產權人所有。

  同一房屋中包含多種產權類別的,按照建筑面積最大的產權類別交存住宅專項維修資金。

  公有住房房改出售的,售房單位應當在收到售房款之日起30日內,按照售房款25%的比例提取住宅專項維修資金,并將提取的住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。該部分住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

  第八條 原由國有單位自建而現已棄管的房屋,住宅專項維修資金沒有建立或者建立不足的,其剩余公有住房房改所得資金全部用作住宅專項維修資金,由市房產局統籌使用。

  第九條 房屋所有權轉讓時,產權人應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況,并且出具有效證明。該房屋結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的,應當將個人交存的住宅專項維修資金余額退還。

  第三章 賬戶設置和管理

  第十條 對住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金實行三級賬戶管理。市房產局與商業銀行(以下稱專戶管理銀行)簽訂托管協議,設置本市住宅專項維修資金第一級賬戶;每個物業管理區域設置第二級賬戶;按產權人的房屋產籍號設置第三級賬戶。

  對售房單位提取的住宅專項維修資金實行二級賬戶管理。售房單位與專戶管理銀行簽訂托管協議,設置住宅專項維修資金第一級賬戶;每個物業管理區域設置第二級賬戶。

  第十一條 業主大會成立前,住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金,由市房產局代管。業主大會成立后,應當按照下列規定劃轉住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金:

 ?。ㄒ唬┯蓸I主委員會或者社區居民委員會代表業主大會向市維修資金管理中心提出申請,市維修資金管理中心在專戶管理銀行設置住宅專項維修資金賬戶。

  申請設置住宅專項維修資金賬戶時,應當提交下列材料:

  1.開戶申請;

  2.業主委員會成立的備案批件;

  3.物業管理區域內產權人明細表;

  4.業主委員會公章;

  5.業主委員會主任的私章、身份證及戶口簿。

 ?。ǘI主大會設置賬戶后,市房產局應當在30日內核對相關信息,并且通知專戶管理銀行將該物業管理區域內產權人交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會設置的住宅專項維修資金賬戶,并且將有關明細移交給業主委員會。

 ?。ㄈI主委員會發生合并、分立或者撤銷時,當事人持相關材料到市房產局辦理住宅專項維修資金賬戶變更手續后方可到專戶管理銀行進行賬戶變更或者銷戶。

  第四章 本金及利息管理

  第十二條 住宅專項維修資金可以按照國家有關規定用于購買國債或者定期存儲。其所得增值收益應當用于共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造。業主大會應當在設置住宅專項維修資金賬戶之前,在市維修資金管理中心的指導下,對存儲的種類、方式、期限等相關事項形成書面決議。

  利用產權人交存的住宅專項維修資金購買國債的,應當經業主大會同意。

  利用從公有住房房改售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的,應當根據售房單位的財政隸屬關系,報經同級財政部門同意。

  第十三條 住宅專項維修資金第三級賬戶利率按照中華人民銀行掛牌公告的活期儲蓄存款利率執行,利息每年年末結算一次。

  第十四條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金第二級賬戶滾存使用:

 ?。ㄒ唬┳≌瑢m椌S修資金的第二級賬戶存儲利息;

 ?。ǘ├米≌瑢m椌S修資金定期存儲或者購買國債的增值收益;

 ?。ㄈ├米≌灿貌课?、共用設施設備進行經營的產權人所得收益,但業主大會另有決定的除外;

 ?。ㄋ模┕灿迷O施設備報廢后回收的殘值。

  第五章 使用和分攤管理

  第十五條 住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。產權人對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

  第十六條 使用住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金,應當具備下列條件:

 ?。ㄒ唬┮殉闪I主委員會并備案;

 ?。ǘI主委員會設置住宅專項維修資金賬戶并已按照規定劃轉住宅專項維修資金;

 ?。ㄈ┳≌瑢m椌S修資金足額交存,或者有部分住宅專項維修資金已交存,未交存的相關產權人補交住宅專項維修資金或者書面承諾按照分攤額承擔費用;

 ?。ㄋ模┬枰蘅樀墓灿貌课?、共用設施設備保修期滿,并且符合住宅專項維修資金使用范圍。

  第十七條 業主大會成立后,需要使用住宅專項維修資金的,按照下列程序辦理:

 ?。ㄒ唬┯蓸I主委員會會同物業服務企業提出使用方案。使用方案應當包括擬大修、中修和更新、改造的項目、工程預算書、工程進度計劃、修繕涉及范圍內住宅專項維修資金交存情況及擬分攤情況說明,并且提交擬定的具有資質的施工企業及其選定方法。

  根據工程項目要求,需要聘請審計機構、監理機構的,同時提交擬定的具有資質的審計機構、監理機構及其選定方法。

 ?。ǘ┯蓸I主大會依法討論通過使用方案。業主委員會將使用方案提交業主大會討論,討論完善后,通過使用方案。經修繕涉及范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上且占產權人總數2/3以上的產權人同意后,形成書面決議。同時,告知物業所在地的社區居民委員會,聽取社區居民委員會的建議,接受其監督。業主委員會將相關材料一并報市維修資金管理中心備案。

  涉及書面征求產權人意見的,表決票可以通過直接和留置兩種方式送達。采取留置方式送達涉及的建筑面積及產權人數,不得超過修繕涉及范圍內總建筑面積及產權人數的15%。

 ?。ㄈ┯蓸I主委員會會同物業服務企業組織實施使用方案。業主委員會應當與施工企業簽訂施工合同。施工企業應當按照施工合同全額墊款進行施工。

 ?。ㄋ模┕こ探Y束后,由業主委員會會同物業服務企業進行竣工驗收并出具書面證明。工程保修期滿后,由物業服務企業負責日常維修養護。

 ?。ㄎ澹┕こ炭⒐を炇蘸细窈?,業主委員會、物業服務企業應當將工程決算結果向全體產權人公示。第三方審計機構進行工程決算審計的,審計結果應當一并進行公示。

 ?。┕酒跐M后,業主委員會持相關材料到市維修資金管理中心辦理備案手續。市維修資金管理中心受理備案后,應當將住宅專項維修資金支出額按照本辦法第二十一條的規定具體分攤,計入相關產權人住宅專項維修資金第三級賬戶。專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至施工企業。

  發生的審計、監理等項費用從住宅專項維修資金中列支。

  第十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數1/2的,在新一屆業主委員會產生之前,由管房單位作為責任單位,參照本辦法第十七條的規定組織使用住宅專項維修資金。其中,業主委員會的職責由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下代為行使。

  第十九條 發生危及房屋安全、人身財產安全等影響房屋正常使用功能的緊急情況,需要立即采取緊急措施對共用部位、共用設施設備進行大修、中修和更新、改造的,由市房產局與相關部門共同進行勘察鑒定,確定方案并組織實施,維修費用從相關產權人住宅專項維修資金第三級賬戶中列支。

  第二十條 公有住房房改出售后,售房單位從售房款中提取的住宅專項維修資金本金及利息由售房單位統籌使用。

 ?。ㄒ唬┰摬糠肿≌瑢m椌S修資金本金支出以幢為單位,按照每幢房屋的剩余使用年限分年度列支。該幢房屋住宅專項維修資金每年產生的利息一并統籌支出使用。

 ?。ǘ┦鄯繂挝幻磕暧媱澖y籌支出的住宅專項維修資金總額等于各單幢房屋每年住宅專項維修資金計劃支出額與城維費投資之和。

 ?。ㄈ┟磕昴瓿?,售房單位應當編制本年度住宅專項維修資金使用計劃。在每年年末,由售房單位上一級主管部門組織工程竣工驗收,審計決算。本金支出額按幢分攤到戶。結余或者超支部分均轉入下一年度列支。

  第二十一條 住宅、非住宅的產權人交存的住宅專項維修資金的支出,應當按照下列規定,以修繕涉及范圍內產權人所擁有的專有部分占修繕涉及范圍內建筑物總面積的比例進行分攤:

 ?。ㄒ唬┪飿I管理區域內樓房外共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出,由修繕涉及范圍內全體產權人按照其所擁有的專有部分占修繕涉及范圍內建筑物總面積的比例分攤。

 ?。ǘ﹩未睒欠康墓灿貌课?、共用設施設備的住宅專項維修資金支出,由該幢樓房內全體產權人按照其所擁有的專有部分占該幢樓房總面積的比例分攤。

 ?。ㄈ儆谝粋€單元(層)的共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出,由該單元(層)內全體產權人按照其所擁有的專有部分占該單元(層)總建筑面積的比例分攤。

 ?。ㄋ模儆谝粋€單元內單側立廳的共用部位、共用設施設備的住宅專項維修資金支出,由該單元內該側立廳全體產權人按照其所擁有的專有部分占該單元該側立廳總建筑面積的比例分攤。

  第二十二條 使用住宅專項維修資金涉及尚未售出的住宅、非住宅或者公有住房的,開發建設單位或者公有住房管房單位應當按照修繕涉及范圍內尚未售出住宅、非住宅或者公有住房的建筑面積占修繕涉及范圍內總建筑面積的比例,分攤大修、中修和更新、改造費用。

  第二十三條 多種產權類別房屋使用住宅專項維修資金,按照下列規定分攤:

 ?。ㄒ唬┕凶》颗c住宅或者非住宅之間使用住宅專項維修資金,由相關產權人按照建筑面積的比例進行分攤。

 ?。ǘ┦酆蠊凶》恐g使用住宅專項維修資金,由相關產權人按照住宅專項維修資金金額的比例進行分攤。

  第二十四條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:

 ?。ㄒ唬┮婪☉斢山ㄔO單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用。

 ?。ǘ┮婪☉斢上嚓P單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。

 ?。ㄈ斢僧斒氯顺袚囊蛉藶閾p壞的住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。

 ?。ㄋ模└鶕飿I服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

  第六章 補交和續籌

  第二十五條 未交存住宅專項維修資金的,應當按照本辦法的規定補交住宅專項維修資金。

  未按規定足額交存住宅專項維修資金的,在房屋所有權轉讓時,應當補交住宅專項維修資金。

  設置住宅專項維修資金第二級賬戶后,由市維修資金管理中心和業主委員會或者代為行使業主委員會職責的社區居民委員會通知尚未交存住宅專項維修資金的產權人,或者在物業管理區域內進行公示,在3個月內補交住宅專項維修資金。

  經業主大會同意,定期存儲或者購買國債所得增值收益,可以用于墊付未足額交存住宅專項維修資金的產權人應當承擔的工程款。在相應產權人交存住宅專項維修資金后,其應當承擔的工程款轉入所得增值收益中。

  第二十六條 住宅專項維修資金第二級或者第三級賬戶資金余額不足應當交存總額的30%時,產權人應當續籌住宅專項維修資金。

  住宅專項維修資金續籌的具體標準,由業主委員會或者代為行使業主委員會職責的社區居民委員會擬定,提交業主大會討論通過。續籌后的住宅專項維修資金余額,不得低于房屋現行評估價的2.5%。

  產權人應當按照業主大會續籌住宅專項維修資金的決議,在業主大會討論通過后30日內,持房屋所有權證到專戶管理銀行交存住宅專項維修資金。

  第七章 監督審計

  第二十七條 業主委員會應當每年至少一次向全體產權人公布下列情況:

 ?。ㄒ唬┳≌瑢m椌S修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

 ?。ǘ┌l生列支的項目、費用和分攤情況;

 ?。ㄈ┢渌嘘P住宅專項維修資金使用和管理的情況。

  產權人對公布的情況有異議的,可以要求復核。

  第二十八條 專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度,接受產權人、公有住房房改售房單位對其賬戶中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

  專戶管理銀行應當每月向市維修資金管理中心及業主委員會報送住宅專項維修資金對賬單。市維修資金管理中心及業主委員會對住宅專項維修資金賬戶變化情況有異議的,可以要求專戶管理銀行進行復核。

  第二十九條 住宅專項維修資金的票據使用、會計核算和財務管理,應當執行財政部門的有關規定,并接受市財政局的監督檢查。

  第三十條 住宅專項維修資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。

  第八章 法律責任

  第三十一條 逾期不交存、不續籌住宅專項維修資金的,由業主委員會或者代為行使業主委員會職責的社區居民委員會采取相應的催交措施,經催交仍不交存的,可以依法向人民法院提起訴訟,或者由市房產局責令限期交存。

  因產權人拖欠住宅專項維修資金給相關權利人合法權益造成損失的,應當自侵權之日起按拖欠金額加計同期銀行貸款利息。

  第三十二條 公有住房售房單位未按本辦法第七條第五款的規定提取和存儲住宅專項維修資金的,或者未按本辦法第二十二條的規定分攤大修、中修和更新、改造費用的,由市房產局責令限期改正。

  第三十三條 開發建設單位未按本辦法第二十二條的規定分攤大修、中修和更新、改造費用的,由市房產局責令限期改正;逾期不改正的,處以1萬元以下的罰款。

  第三十四條 挪用住宅專項維修資金的,由市房產局追回挪用的住宅專項維修資金,沒收違法所得,可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  物業服務企業挪用住宅專項維修資金,情節嚴重的,除按照前款規定予以處罰外,還應當由市房產局吊銷或者提請頒發資質證書的部門吊銷其資質證書。

  業主委員會或者代為行使業主委員會職責的社區居民委員會違反本辦法第十七條的規定,有隱瞞捏造事實、提供虛假材料等侵犯業主合法權益的行為的,依法追究相關人員的法律責任。

  第三十五條 市房產局、市財政局工作人員利用職務之便,收受他人財物,不依法履行監督管理職責的,給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第九章 附則

  第三十六條 本辦法中下列用語的含義:

 ?。ㄒ唬┳杂貌课?、自用設施設備,是指進戶門以內由產權人獨自使用的衛生潔具、門窗、非承重墻、內墻面、地面、頂棚和陽臺等。

 ?。ǘ┐笮?,是指需拆換部分主體結構和房屋設備且一次費用在該項目新建造價的50%以上的工程。

 ?。ㄈ┲行?,是指需拆換少量主體構件,進行局部維修且一次費用在該項目新建造價的20%以上,并且保持原房的規模與結構的工程。

 ?。ㄋ模└?、改造,是指對損壞、老化嚴重、達到使用壽命的原有共用設施設備進行更換或者局部改進,恢復或者完善設施設備的使用性能的工程。

  第三十七條 海城市、臺安縣、岫巖滿族自治縣住宅專項維修資金管理工作可以參照本辦法執行。

  第三十八條 本辦法自公布之日起施行?!栋吧绞腥嗣裾k公廳關于印發鞍山市住宅專項維修資金管理辦法的通知》(鞍政辦發〔20**〕56號)同時廢止。

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