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淺議住宅小區物業管理中的安全保衛工作

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淺議住宅小區物業管理中的安全保衛工作

  在物業管理中,安全保衛工作處于相當重要的地位,但目前物業管理安保工作差強人意。本文將從安保隊伍的建設、管理設施的完善角度展開論述。就物業管理企業如何做好小區的安全保衛工作提出一些想法。

  在物業管理中,安全保衛服務是基于業主與物業管理公司按照物業服務合同的約定,為維護物業管理相關區域內的秩序而產生的,是物業管理服務的一項重要內容。而在20**年,北京市消協開展過一個住宅小區物業管理狀況的調查,其中對小區安全保衛感到不滿意的達到32.8% ,35.1% 的業主表示,因小區安全保衛措施不利,其人身、財產安全受到過損害??梢?,住宅小區的和諧安寧已經成為公眾關注的焦點。

  小區物業管理中的安全保衛工作涉及內容多而且范圍廣,具有專業性強、管理與服務并存性、受制性等特點,稍不注意,就有可能出現安全隱患或事故。對于物業管理這個微利行業來講,物業管理企業因為安全保衛工作沒有做到位而引起的損失會給物業管理企業造成嚴重的影響。所以,除在加強小區硬件條件以外,建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業的安全管理隊伍,就成了物業管理活動中的重中之重。物業管理企業在物業管理的安全保衛工作中應該重點做好做好以下方面:

  一、健全安全管理制度和完善崗位責任制,明確約定物業保安服務的責任

  1. 在健全安保制度之前,應該在物業管理服務合同中對物業保安服務的責任和義務作出明確的規定,使物業管理企業和業主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后,各物業管理企業應根據本公司的實際情況,對安保服務制定完善詳盡的規章制度。這不僅是對物業的安保工作的約束和管理,更重要的是通過制度,檢驗工作中存在的問題和漏洞,及時修改和完善,最后制定出最符合實際操作的崗位制度,降低安全保衛工作不當給物業管理企業帶來的風險。

  2. 在文件體系中,還要通過對公司崗位的實際操作情況,把物業安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存,對所制定的規章制度做及時地調整、修 改,并進行總結。這不僅是管理規范的體現,也是日后追溯責任的重要依據。如:安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。

  二、加強對物業安保人員的培訓,建立專業化的安保隊伍

  物業管理企業的安保管理,歸根到底取決于員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要,必須建立專業化的隊伍。

  1. 管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。

  只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧,才能減少工作中的失誤、提高工作效率,減少安全風險,保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓,提高其業務知識和業 務技能;同時加強法律知識的培訓,使其知法、守法、懂法,能正確地維護好業主和公司利益的同時,也能保護好自己。

  2. 組織安保人員認真學習有關的安全保衛知識,熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具,如消防用品 , 定期進行檢查、試驗、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態。

  3. 嚴格貫徹執行安保法規 , 落實各項安全制度和措施。

  物業管理企業應由主要的領導組織成立安全委員會,負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業安全管理機構,如保安部或委托專業的保安公司,由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協調,而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程,并選派得力的干部出任保安部的經理,配備必要的安全保衛人員。安全保衛人員必須要有較高的政治素質、業務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去,由專人負責。

  4. 管理好安保監視中心的各種設備、設施 , 保障監視中心始終處于正常工作狀態。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施,如中央監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他安全管理器材設備 ( 如交通通訊和防衛設備 ) ,要確保其始終正常工作,否則先進的安防設備形同虛設。

  三、組織安全宣傳教育 , 動員和組織區內群眾接受教育增強安全意識

  任何物業,其治安工作都須依靠執法部門和周邊社區的保衛力量。維護好社區的公共關系,就會從根本上擴大小區安全性范圍。

  1. 物業管理企業應與當地轄區社區人員保持密切聯系,緊密合作,與當地片警保持良好的關系,及時了解當地治安情況,掌握犯罪分子動向,確保轄區物業的安全。如物業管理公司通過巡邏發現有作案嫌疑的人員應及時詢問并交公安機關處理;對發生不法侵害的行為,應當及時采取相應措施予以制止,并將不法侵害人送交公安機關處理,如果不法侵害已經發生,應及時報告公安機關并保護好現場等等。加強與公安機關的合作,可以最大限度地減少物業管理區域內因外來第三人的不法行為導致業主人身傷害案件的發生。比如深圳某物業公司由轄區派出所組織的片區聯防會議,通過定期驗收轄區治安狀況,通報治安情況,形成"一方有難,八方支援"的氛圍,建立良好的社區關系,擴大治安力量,從而降低案發率,保證物業轄區安全,取得了較好的效果。

  2. 在遇到特殊緊急情況時,如住用戶家中和 辦公區域,發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件等,要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險和正當防衛的做法,但在采取其它方式(例如破門前)時,尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等)見證,以規避風險,減少損失。

  四、加強突發事件的預防與處理

  應急突發事件:可分為突發事件、自然災害、消防事故等,對于這此事件關鍵要做好預防工作。對于自然災害,作為安全管理人員首先要熟悉本地區自然環境,熟悉當地氣候、地質等狀況。比如暴雨,季節性臺風等,對物業小區易造成損害的地方及時采取預防及應對措施;對于突發事件,要本著及時、高效,大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理;對于消防管理,必須建立一支快速、靈活的戰備隊伍,平時加強訓練及消防培訓,季度性地進行消防演習。這樣不僅能檢驗小區內的消防設施設備,而且可以進一步鍛煉義務消防員的業務技能,還可進行消防宣傳,使業主和用戶增強消防意識,樹立消防的觀念,減少火災事故發生頻率。

  五、加強對停車場、車輛的管理

  加強停車場管理,有利于維護交通秩序,保障業主人身、財產安全,避免車輛亂停亂放,保證良好的交通秩序,也是物業管理活動中的重要環節和組成部分,同時也是物業管理企業參與市場競爭的重要手段。目前,停車場管理難度大,停車時碰車、撞車、車輛被盜現象頻繁發生,產生糾紛多,解決困難;加上車輛價值昂貴,極易形成安全隱患。通過嚴格的訓練,加強管理,在車輛進入小區時,認真落實制度,堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防范設備,適當配備先進的技術器具設施,比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等,才能有效的確保車場安全運行。

  當然,我們更要學會利用資源來解決社區安保建設資金、設施、器材缺乏等嚴重問題,達到設施、器材資源的共享。走資源共享的社會化道路,實現住宅小區安全保衛建設的穩步前進。

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篇2:小區物業管理中安全保衛工作


摘要:在物業管理中,安全保衛工作處于相當重要的地位,但目前物業管理安保工作差強人意。本文將從安保隊伍的建設、管理設施的完善角度展開論述。就物業管理企業如何做好小區的安全保衛工作提出一些想法。

在物業管理中,安全保衛服務是基于業主與物業管理公司按照物業服務合同的約定,為維護物業管理相關區域內的秩序而產生的,是物業管理服務的一項重要內容。而在 20** 年,北京市消協開展過一個住宅小區物業管理狀況的調查,其中對小區安全保衛感到不滿意的達到32.8%,35.1%的業主表示,因小區安全保衛措施不利,其人身、財產安全受到過損害??梢?住宅小區的和諧安寧已經成為公眾關注的焦點。

小區物業管理中的安全保衛工作涉及內容多而且范圍廣,具有專業性強、管理與服務并存性、受制性等特點,稍不注意,就有可能出現安全隱患或事故。對于物業管理這個微利行業來講,物業管理企業因為安全保衛工作沒有做到位而引起的損失會給物業管理企業造成嚴重的影響。所以,除在加強小區硬件條件以外,建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業的安全管理隊伍,就成了物業管理活動中的重中之重。物業管理企業在物業管理的安全保衛工作中應該重點做好做好以下方面:

一、健全安全管理制度和完善崗位責任制,明確約定物業保安服務的責任

1. 在健全安保制度之前,應該在物業管理服務合同中對物業保安服務的責任和義務作出明確的規定,使物業管理企業和業主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后,各物業管理企業應根據本公司的實際情況,對安保服務制定完善詳盡的規章制度。這不僅是對物業的安保工作的約束和管理,更重要的是通過制度,檢驗工作中存在的問題和漏洞,及時修改和完善,最后制定出最符合實際操作的崗位制度,降低安全保衛工作不當給物業管理企業帶來的風險。

2. 在文件體系中,還要通過對公司崗位的實際操作情況,把物業安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存,對所制定的規章制度做及時地調整、修改,并進行總結。這不僅是管理規范的體現,也是日后追溯責任的重要依據。如:安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。

二、加強對物業安保人員的培訓,建立專業化的安保隊伍

物業管理企業的安保管理,歸根到底取決于員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要,必須建立專業化的隊伍。

1. 管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。

只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧,才能減少工作中的失誤、提高工作效率,減少安全風險,保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓,提高其業務知識和業

務技能;同時加強法律知識的培訓,使其知法、守法、懂法,能正確地維護好業主和公司利益的同時,也能保護好自己。

2. 組織安保人員認真學習有關的安全保衛知識,熟悉并能正確使用各種安保器材。

同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具,如消防用品 , 定期進行檢查、試驗、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態。

3. 嚴格貫徹執行安保

篇3:物業管理答客問之安全保衛入伙類

  物業管理答客問之安全保衛入伙類

  五、安全保衛類

  105、業戶家中被竊或在社區內受到歹徒侵犯,物業公司已收取保安費,物業公司要如何處理?

  答:物業公司物業費包含了保安費,就會嚴格遵照文件對服務內容和服務標準的要求進行工作。當發生案件時業戶應保護案發現場并盡快通知物業公司,物業將會協助保護現場及配合公安機關調查取證。物業公司有相應的工作制度,如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作,物業公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監控顯示保安工作按要求進行了,物業公司就已盡到了責任。出于對業主安全負責,盡可能提高保衛服務工作標準的考慮,歡迎業戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛工作方案,以便最大限度的發揮現有資源的能量,提供優質的保衛服務。建議業戶仍要正常買保險,以便發生問題時盡可能減少損失。

  106、裝修期間如何控制人員出入?

  答:裝修工人憑證件出入,裝修工人和裝修車輛從專門通道出入。

  107、 小區有何措施保護住戶安全?

  答:首先,在硬件方面設立防范措施,包括圍墻設紅外線防越系統,小區樓層門安裝門禁及對講系統;小區主出入口通道、停車場、室外部分區域等均安裝閉路電視監控系統連接物業保安監控中心,其次,在非技術防范層面,設專職保安人員24小時值班、巡邏,在重點部位重點監控;物業公司會有完善的應急措施,并有針對性地采取安全防范措施,人防、技術防范有效結合。

  108、陽臺如何防盜?業主是否可以自行安裝防護欄?

  答:不可。小區內禁止安裝防盜網,第一影響房屋外觀、第二封閉消防通道。按《物業管理條例》和《消防法》均不允許。而我們小區安全防范措施是非常完善的:

  1)對講系統:小區大門,各單元門及住戶門設置(戶內)訪客對講機,確保安全私密的居住品質。

  2)監控系統:小區大門,各單元門,各電梯轎箱,各地下車庫及主要道路上設置攝像機全天候值勤監控,為業主生活筑起嚴密的安全防線。

  除以上安防系統外,我小區安管員24小時巡邏執勤,以確保安全無事故發生。

  109、怎樣防止小商小販進入?

  答:大門門崗保安會對進入小區的所有非業主進行詢問。通過后方可進入小區。

  110、 出現緊急情況,物業可以破門而入嗎?

  答:出現緊急情況,必須采取緊急避險措施時,緊急避險行為由于其保護的利益大于其造成的傷害,具有正義合理性。因此我國《民法通則》對此行為予以認可?!吨腥A人民共和國民法通則》第129條規定:“因緊急避險造成他人損失的,如果險情是因自然原因引起,行為人采取的措施又無不當,則行為人不承擔民事責任。受害人要求補償的,可以責令受益人適當補償。”物業管理者在進行如下物業管理活動時,對業主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任:1、為救助人命造成的必要財產損失;2、為避免業主財產受損或可能受損的必要財產損失;3、為抓捕違法犯罪分子,制止不法侵害行為而造成的必要財產損失。

  111、 門禁系統的安全性能如何?

  答:已安裝的門禁系統是成熟產品,有著很好產品質量和安全性,當您遇到門禁系統發生故障時可聯系物業客服部解決。(詳見住宅使用說明書及產品合格證)。

  112、怎樣保證住戶的安全?有什么安防設施?物業提供怎樣的安防服務標準?

  答:每個住戶單元的防盜、防災報警裝置通過網絡系統與管理中心的監控計算機連接起來,實現不問斷監控。一般來說,安防報警包括:門禁系統、火災報警、煤氣泄漏報警、緊急求助、閉路電視監控、對講防盜門系統等。物業提供24小時巡查,人防與技防相結合。正常情況下,如接到緊急求助,保安人員會在5分鐘內電話或通過可視對講機和業戶確認,15分鐘內趕到現場,時間可能會盡量提前。

  六、針對特殊條款的問題解答

  113、 業主若不簽《臨時管理規約》承諾書將如何處理?

  答:應耐心向業主解釋,本公約明確了業主、發展商、物業公司在三方權利與義務,具有法律效力。是業主在辦理入伙手續中必須簽定的,這也是政府有關部門規定的。

  七、 入伙

  114、 收樓時業主需要帶的證件以及費用?

  答:收樓時業主需要帶的證件:居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委托書、照片,及交費發票。

  費用:預交一年物業管理服務費、水電周轉金、有線、網絡、燃氣等的初裝或開通費等。具體情況會在開發商寄出的《收樓通知書》里詳細說明。

  115、業主未帶身份證原件

  答:1、詢問其是否攜帶其它證件,護照、回鄉證、駕駛執照、暫住證均可作為有效身份證件。2、如均未帶應向其解釋無法辦理入伙手續,指引其向收樓現場咨詢人員咨詢。

  116、入伙業主未帶《入伙通知書》(或稱未收到《入伙通知書》)

  答:請業主出示《房地產買賣合同(預售)》的原件(按揭貸款的應核對《個人住房擔?!吹盅?、保證〉借款合同》原件),并核對入伙業主名單。名單上有房號,但未帶合同原件的,請業主出具身份證明確認無誤的可繼續辦理手續。

  具備入伙資格業主的但名單上沒有的,向業主簡要說明,并通知現場協調人員陪同業主到銷售部查詢。銷售確認的應現場開具《入伙通知書》,可繼續辦理入伙手續。

  117、 業主委托他人代辦入伙手續

  答:應出具:業主授權委托書(須公證)、業主身份證件及代辦人身份證件原件(種類同1),同時核對授權委托書與合同原件上的簽名。

  118、業主委托他人代辦入伙手續,而無授權委托書

  答:無業主授權委托書,不能代辦入伙手續,向代辦人委婉解釋說明。

  119、授權委托書未進行公證

  答:向代辦人聲明應進行公證,核對授權委托書與合同原件上的簽名筆跡無誤后可繼續辦理。

  120、業主為未成年人的

  答:應由其法定監護人代為辦理,并需要出具《戶口簿》證明其法定監護人關系,及代辦人身份證件原件(身份證件種類同3)。

  121、 如業主詢問“為什么要簽訂《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》?”

  答:根據國務院《物業管理條例》的規定“為維護全體業主的共同利益,避免個別業主的行為侵害其他業主的合法利益,同時明確物業管理服務內容和標準。”

  122、 如業主詢問“《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》有何區別?”

  答:《臨時管理規約》規范全體業主公共行為,《前期物業管理服務協議》明確物業服務內容和服務標準。

  123、如業主詢問“《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》以何為依據?有效期到什么時候?”

  答:“《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》都是依照國家建設部示范文本制定的。”

  “臨時管理規約有效期:15%以上的業主簽字生效,至業主大會成立后修訂新的臨時管理規約。”

  “《前期物業管理服務協議》有效期:自房屋出售之日起至成立業主委員會與物業管理公司簽定新的《物業管理合同》生效時止。

  124、 如業主提出“是否可不簽《臨時管理規約》、《前期物業管理服務協議》?”

  答:要求業主簽訂,并根據第1項說明作用及對業主有益之處。說明“物業管理條例及銷售合同有約定”,并聲明公約和協議生效的條件。

  125、 如業主提出“是否可先驗房再簽約?”

  答:“為了提高入伙效率,把簽約手續放在驗樓手續之前”。

  “簽約之后驗樓發現問題,我們會記錄并及時進行整改直至符合交房標準,而不會因為業主已經簽約就不去整改”。

  如業主仍堅持,可請現場咨詢人員處理。

  126、 如業主提出“是否可先驗房再交費?”

  答:“為了提高入伙效率,把收費手續放在驗樓手續之前”。

  “交費之后驗樓發現問題,我們會及時進行整改直至符合交房標準,而不會因為業主已經交費就不去整改”。

  如業主仍堅持,可請現場咨詢人員處理。

  127、 業主辦理收樓手續時未帶現金

  答:“由于我們現場辦理收樓無法辦理銀聯刷卡,所以只能繳現金,請您諒解。”

  “您可以先到附近銀行取款,回來后直接到我這里辦理交費手續。”

  將該業主的《入伙工作》單獨存放在一邊,并告知接待人員處理。

  如業主堅持,可請現場咨詢人員處理。

  128、如業主詢問“是否可不辦理銀行托收管理費手續?”

  答:“如果考慮您今后交費的便利性,建議最好辦理銀行托收。”業主堅持不辦理的,可以同意不辦理。

  129、如業主詢問“收取的管理費標準是否已辦理物價局備案報批手續?”

  答:“我們已根據相關規定實施相關報備手續。”

  130、 業主詢問整改問題何時可以完成?

  答:“為最快完成整改,我們專人跟進整改問題,最遲在第二天上午把問題交到施工單位,施工單位根據收樓先后順序進行整改。但集中入伙期內可能會在同一時間匯集較多問題,所以整改需要一定的時間,我們將一個星期內答復。”

  131、業主詢問“業主資料如何管理,是否會泄露?”

  答:“物業公司已制定嚴格的制度和工作紀律,業主資料由專人保管,如查明是物管人員泄露業主資料,將進行處罰甚至予以辭退。”

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